广州君华香柏广场提早代收契税 疑被开发商挪用

张小姐向记者出示的两年前开发商出具的契税缴纳收据。

疑开发商挪为“无息贷款” 开发商代收契税已成“行规”亟须监管

几天前，君华香柏广场业主张小姐爆料称，其两年半前购房时，开发商就要求代收了契税，而且直到现在才开始帮忙申报税款，她怀疑开发商挪用了这笔钱做了无息贷款。截至发稿前未获君华地产相关联系人答复。据记者多方了解，目前规定契税必须直接征收，但是在实际操作中，开发商代收契税已成“行规”。而契税该何时代收，代收后是否有所监管，均是法律盲点。

地产界人士坦言，房产商完全有条件挪用契税当成自己的“无息贷款”。而如果开发商确实缺钱，可能推迟办理房产证，先将现有房产进行抵押贷款，从而一方面推迟缴纳代收的契税，一方面获得贷款补充自己的资金链。

“我两年半前购房时，开发商就要求按照购房款的相应比例代收我们的契税，现在开发商才开始帮我们办申报税款，等于早拿了我们两年半的税款。”近期，君华香柏广场业主张小姐向记者提出了自己的质疑：“是否开发商挪用了这笔钱，当成自己的无息贷款？”

记者了解到，张小姐购置的房产为君华又一城五期单位，又名君华香柏广场，为小三房，总价为164万元，目前已经交楼入住半年时间。记者发现，该套住宅的认购书签订于2010年9月份，并有明文对于契税等税款标出“签署《商品买卖合同》之前支付，属开发商代收代缴”的字样。

“当时我们就很反对在缴纳首期时同时缴纳契税，但是开发商态度十分强硬，合同不允许更改，除非不买这套房子。”张小姐回忆说。

随后，她于2010年9月底缴纳了相当于房款1.5%的契税，税款大约为2.4万余元。但是，直到近期才开始正式办证。而张小姐听说自己朋友买房子是直到办证前开发商才通知缴纳契税。

仅君华香柏一盘

“代持”税费或超4000万

记者了解到，君华香柏广场即为君华又一城五期、六期，共有7栋总高30层的高层建筑，其中A、B两栋在2010年开卖，目前已经开始办理房产证，此后C、D、E、F、G等楼陆续在2011年至今开售。按照每一层六户来粗略计算，目前光是办房产证的A、B两栋，就有300余户，假如其中有一半是首次置业小户型，缴纳1.5%的契税，而一半为二次置业或者144平方米以上，缴纳3%契税，就有远超千万元的契税被开发商“代持”超过两年半。而若是算上此后发售，目前尚未开始办理房产证的五栋建筑，光是这一个盘，在开发商手中“代持”的税费就可能超过4000万元。而按照开发商办理A、B栋房产证的速度来计算，保守估计，这些税费在开发商手上将持有两年以上。

记者计算得知，这两年时间里，若是将4000万元存在银行，即使按一年定期年利率3%来计算收益，也能有240万元的收益，而目前银行开发贷年利率至少在10%以上，通过其他途径融资成本更高。按此计算，仅此一个楼盘，持有两年税费可以为开发商节省至少800万元的成本。

记者随之就此事联系君华地产相关联系人，对方表示了解情况后会给予答复，但是截至记者发稿时，都未收到君华地产的答复。

法律模糊资金流向难监管

早在2004年，国税总局下发关于征收机关直接征收契税的通知中就提到，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。而广州市相关部门也多次重申明确，广州市商品房契税由财政部门直接征收，一律不委托房地产开发商或其他单位和个人代征、代收契税。但对一手房来说，绝大多数开发商仍选择统一征收契税的方法，已成“行规”。

“一般，开发商都会在合同上写明代收税费的情况，有了双方签字确认，符合合同法，税务部门的部门规章很难与之抗衡，开发商顶多只是违规。”广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示。

而广东胜伦律师事务所律师王欣亮则认为，由于没有具体的法律规定，开发商到底应该在何时间点代收税费，一直都十分模糊。

何荣新告诉记者，目前的法律和主管部门对于开发商预收款的监管并未有明确规定，预收款可以挪用至任何地方。

业内：“确有挪用嫌疑”

“开发商确实有挪用补充资金链的嫌疑。”广东省房协理事赵卓文对记者表示。但是，他认为，事先预收的契税“是很小的钱”，可以对资金链起到一定的补充作用，但不会成为主要融资的来源。

另一位资深房地产业内人士告诉记者，从卖楼到办理房产证，时间不一定会需要两年半这么长，更何况该项目已经收楼入住一年以上，“猜想是不是拿房产证做了融资或者在建工程贷款之类的，有这样的一个嫌疑和操作空间。”

记者随之从市场人士处了解到，现在，开发商代收契税这样的情况已经开始减少，现在大部分开发商采取的方式是在真正开始办证的时候再代收契税。

购房贴士

可要求返还契税利息

逾期办证可要求赔偿

何荣新律师表示，对房地产销售合同中出现“在签订合同时便缴纳契税”的这种难以修改的合同条款，肯定是广义上的“霸王条款”，但法院很难界定。

另外，法律界人士表示，提早缴纳契税所造成的正常利息损失可以向开发商索取。而对于房产证办理时间比较久的问题，需要参照合同中写明的办理房产证时间来判断。“如果办理房产证的时间超过了合同上规定的时间点，可以以合同上所标明额度向开发商申请逾期赔偿。”

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