银基上海低利润率项目提价 销量下滑高成交价恐难维持

每日经济新闻(博客,微博)实习记者 顾晟昱 发自上海

上海（楼盘）3月底出台的 “国五条”细则可以说是一线城市中规定最为详细的。细则中不单有买卖二手房严征20%个税的规定，还对捂盘、闲置行为的处罚措施有着非常具体的约定。这并没有影响成交价格的持续走高。中原地产、21世纪不动产等机构统计的数据显示，上海商品住宅成交均价为24668元/平方米，环比前周上涨19.17%。

成交价格的上涨一定程度上“救活”了那些净利润偏低的项目。银基发展(000511,股吧)（000511，SZ）旗下的银河丽湾项目就是其中之一。成交数据显示，从3月份开始项目大幅上调成交价，成交均价由今年2月份的16119元/平方米，上调至5月的17475元/平方米。但是项目成交量却出现缓慢下滑，4月份的成交量是15套，已经比1、2月销售套数低，而5月前15天的成交套数也只有9套。

　低利润率项目提价

银基发展此前发布的2012年报显示，其净资产收益率为2.65%，虽然相比2010年、2011年的2.02%、2.11%呈逐年上升的趋势，但依旧远低于五年期银行存款利率，显然不能让股民满意。

根据国富浩华会计师事务所对于银基发展（上海）投资控股有限公司的审计报告显示，公司在营业收入达到3.21亿元的情况下，却仅仅获得823万元的净利润，仅占营业总收入的2.6%，而同行业的净利润率一般都在10%以上。

审计报告显示，银基发展 （上海）的主要业务正是销售在上海地区的房地产项目银河丽湾。

银河丽湾位于奉贤南桥，所处的地理位置较为偏僻，但其所推的户型均为大户型，最小的户型面积也在140平方米以上。

2012年上述项目的销售均价一直维持在15000元~16000元/平方米。但在“国五条”政策出台以后，上述项目的成交均价一下子跳高至17475元/平方米。

上述项目成交价格的走高，一开始并未影响销售，在今年3月份，项目的成交量甚至曾经达到过11个月以来的最高点。但是，之后成交量却出现缓慢下滑。4月份的成交量是15套，已经比1、2月销售套数低，5月前15天的成交套数更是只有9套。

银河丽湾项目的营销代理易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良告诉《每日经济新闻》记者，3月份的成交量放大，是因为 “国五条”导致全市的成交量都有所放大，所以当月银河丽湾的成交数据一度冲高。他同时指出，目前140~170平方米的住宅房源已经所剩无几，还剩两栋楼将主推200平方米以上的房源。

资金需求仍是未知数

虽然上调售价可以提升项目的利润，但成交量的低迷，使得上述项目的高成交价能否维持成为疑问。上述项目截至2012年12月31日的一年内到期长期借款达到3.3亿元。虽然前5月的销售额，已经足够用以偿还上述借款。

但公司之后是否有其他的资金需求仍是一个未知数。银基发展2012年报指出，根据公司积极寻找新的发展机遇，稳健地实施经营业务转型，为未来持续发展做好战略布局的发展规划，公司积极拓展新项目，开辟新的产业利润增长点，实现企业收入的多元化。