“普通住宅”不普通中心城区内难寻觅

东方网6月2日消息：据《新闻晨报》报道，很多人到了买房的时候才知道，原来“普通住宅”不是“普通的房子”而已，而是可以实实在在带来节省税费实惠的房子。然而去年年初普通住宅开始执行新标准后，这些能享受实惠的房源已逐渐被市场消化，尤其是内环内的普通住宅，无论一二手房都在大量“蒸发”。从今年新盘上市的产品户型看，基本还是以小户型为主，但由于房价限制因素，一些传统供应大区的房源总价已经逐渐突破160万元。

业界认为，今年新供应的普通住宅量相比去年有10%－15%的下滑，而未来的二手房市场推盘中，普通住宅是不可能消失的，其比例也不会大幅减少，不过很可能会呈现外围化趋势。

内环内普通住宅基本已没有

自从新标准推出后，“普通住宅”在成交份额中的占比就一直呈逐渐下滑趋势。

以内环内的新房为例，近期成交较好的内环内新盘成交均价至少都在4万元/平方米左右，要挤进现行的内环内“普通住宅”标准总价330万元，房型就得控制在80平方米左右。可是这些新盘的房型普遍在100－200平方米，总价远远“超标”。有业界人士表示，最近开出的内环新盘里，能算得上“普通住宅”的几乎已没有。

与成交数据相同，“普通住宅”在新建可售住房中的份额同样呈现下滑趋势。另外，据网上房地产数据显示，截至2012年3月末，本市一手可售“普通住宅”套数约占全市总量的42.1%，到2012年12月末，该数值下降为37.8%，再到2013年4月末，继续下滑为36.6%。

相比之下，外环外的情况还乐观一些。根据德佑地产市场研究部统计，近三周成交的新房“TOP10”基本都是外环外的刚需楼盘，这些楼盘成交均价大部分集中在1.5万－1.7万元/平方米之间，加上它们的户型普遍不大，大多在90平方米以内，所以还是能“卡”住160万元这个标准的。

根据汉宇地产研究部对商品住宅的监测数据显示:截至目前，5月份“普通商品”住宅的成交套数为3065套，占商品住宅(成交6648套)的46%左右。从性价比程度看，目前这些热销区域中楼盘的优惠幅度均不是很大，但相比非“普通住宅”，其性价比还是较突出的，非常适合刚需置业。从今年新盘上市的产品户型看，基本还是以小户型为主，由于房价限制因素，一些传统的供应大区，例如松江新城、南汇周康所供应的房源总价已逐渐突破160万元。

与此同时，分析师指出，未来的二手房市场推盘中，“普通住宅”很可能呈现出外围化趋势。虽然目前外环区域的房价有稳步提升的趋势，但是例如嘉定新城、南汇新场、金山新城等一些供应大户的房价基本还是在1.1万－1.6万元/平方米，以一套90平方米的中小户型为例，总价基本可以控制在160万元以内，即使按目前的标准，也完全符合“普通住宅”的划分标准。

二手房“普宅”成交屈指可数

二手房方面，21世纪不动产上海（楼盘）区域中心对旗下门店的成交案例进行了关于二手房交易中“普通住宅”的抽样统计。自2012年3月执行新版“普通住宅”认定标准以来，该统计显示近1年多上海二手房市场上交易的“普通住宅”套数占比已有进一步下滑。

从环线来看，内环内区域的“普通住宅”占比下降最快。在市中心一些“普通住宅”占比较小的区域，如虹口、黄浦区等，“普通住宅”房源供应较为紧张，出现明显的供不应求。21世纪不动产上海锐丰四川（楼盘）北路店经理郭娜表示，3月份之前，门店“普通住宅”房源的挂牌量较充足，占总挂牌量的25%左右，4月份以来，挂牌量持续下降，目前占比不到10%。

“我们这边4月份以来成交的"普通住宅"就那么几套，数都数得过来。”21世纪不动产长宁东区经理李栋表示，首先是因为二手房整体挂牌量下降很多，尤其是3月份，7万套的惊人天量透支了后面几个月的成交量，大量包括“普通住宅”在内的性价比高的房子都在那段时间被卖掉了，“普通住宅”数量自然也减少了很多。郭娜表示，4月以来，出现很多房东撤牌惜售的情况，进一步加剧了板块内“普通住宅”房源供应的紧张，在刚需持续稳定入市的情况下，目前该区域内“普通住宅”出现明显的供不应求。

此外，还与近期改善型需求集中释放、中心区域优质学区房供不应求等多个因素有关。

［如何识别“普通住宅”］

对于普通购房者来说，如何识别“普通住宅”还是非“普通住宅”的标准？汉宇地产市场研究部分析师朱春峰介绍，目前区分两者的标准主要看三点:1、容积率2、单套房屋的建筑面积3、该套房源在内、中、外环中的总价限定。而在上述3点标准中，各环线中总价标准曾有过调整。图三显示了2012年普通住宅标准与以往标准的区别(其中，容积率与面积未变)。

例如出售一套内环内持有满五年的住房，当初100万元买进，330万元卖出，那么这套房是免征营业税的。但是如果成交价是331万元，成为非“普通住宅”，那么就要按照差额征收营业税12.65万元。总价1万元之差，营业税就相差了12万元之多。

［业界声音］

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔:“普通住宅”标准调整应该定期化。房价作为一个易浮动的变量，尤其是近年楼市价格仍呈缓慢上涨态势，以其作为衡量住宅的“普通”、“非普通”指标，并不适宜过多的采取固定单一的长期核定标准，以避免随着时间及市场的波动，造成“普宅标准”与如今现实成交情况的出入逐步脱节的情况。