赴港上市 秋天的童话

借助登录香港主板市场，公司取得业绩和品牌的双丰收，新一轮的菜鸟们，能重复龙湖、恒大的童话吗？

东地产 谢敏敏 报道

据媒体公开报道，今年至少有6家内地房地产企业将赴港上市，IPO募资总额共约16亿美元，约合128亿港元。其中，广东省的龙光地产、无锡（楼盘）的五洲国际和深圳（楼盘）毅德三家公司计划本季度启动上市交易，分别拟集资3亿美元、2亿美元、2亿美元。

另有三家内地房企计划2013年下半年上市，包括重庆（楼盘）的协信集团、北京（楼盘）的金辉中国以及山东省的金山地产。该三公司分别拟集资3.5亿美元、4亿美元及2亿美元。

此外，今年以来，万达、绿地等内地龙头房企纷纷借壳香港上市公司，谋求海外融资平台。

内房企赴港上市，俨然已经成了行业潮流。

内地房企集中赴港上市的动机有哪些？

宋延庆：近年来，内房股企业数量增长较快。原因是，地产调控之下，A股市场的融资大门向房地产企业关闭，许多企业不得不转到香港上市，并有多家房企通过收购香港上市公司，“借壳”上市。除内地暂停房企IPO之外，借助香港资本市场平台进行国际化融资是主要原因。虽然通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，并且融资成本较低。以债券为例，在香港资本市场上，通常债券利率达到13.5%就会有投资者购买，这比内地信托融资的利率低几个百分点。另外是融资期限较长，有的可达5年以上。

孙立坚：香港的盘子大，融资成本低。香港的监管比内地更加系统，到香港上市，也容易给外界留下“好房企”的印象。这都是房企认定的香港资本市场带来的好处。另外，房地产业的资金流动性强，资金投资回报周期较长，因此需要通过资本市场来募集资金，而上市是分担募资风险的好办法。目前房地产业依然被看好，分担风险要选在房地产业发展较好的时期，不然IPO价格会比较低。所以房企到香港上市，不管从分担风险还是投资层面都是有需求的。

陈晟：我觉得有三方面的原因。首先主要是海外货币的发行量比较大，融资成本低，房企到港上市能拿到更便宜的钱。其次是很多房企的客户都在往外走，他们为了配合这个趋势有海外融资的需求。第三是在国内政策调控下，开发商平衡资产组合的一个优选途径。

内地房企成功登陆港交所的几率有多大？较之A股市场，哪一个更有难度？

孙立坚：房企和相关机构希望通过到香港上市这种方式来释放银行融资的风险。此番我觉得还处于试水阶段，探探香港资本市场的IPO价格能给到什么位置。如果价格比较低，那说明大家对内房企的兴趣不是很大；如果价格很高，那说明香港资本市场还是很看好内地的房企的。

陈晟：这几家房企中，名气稍微大点的就是协信、金辉、五洲国际，其他的规模都比较小，能否成功登陆港交所还要看后期的业绩表现，我觉得还存在一定的变数。

包括去年以来成功在港上市的旭辉控股、新城发展等，在此波自2012年下半年开始的内地房企赴港上市潮中，这些房企有什么共同特点？

宋延庆：从融资额来看，受股市影响，去年几家企业的融资额普遍较低。其中，旭辉集资净额18.96亿港元，考虑到汇率因素，相对于2012年预期收益的动态市盈率不到5倍；新城发展控股也同样以招股价下限1.45元发行，集资净额15.3亿港元，市盈率同样不足5倍。按发行市值计算，两家企业的净资产折让率分别是69.5%、59.6%。

以配售方式在香港创业板上市的西南环保，仅融资4950万港元，上市成本却达到2610万港元，占总融资金额的52.6%。而借壳收购的企业不但暂时融不到资，还需支付不菲的资金。

陈晟：它们的整体市场表现都十分积极，销售业绩也不错，实力排在了国内房企的前列，而且都为上市做了十分充足的准备，所以总的来说表现很抢眼。

内地房企赴港上市的现象会不会越来越普遍？此番能否重演恒大、龙湖等当年借助上市从内地房地产第二梯队晋升到第一梯队的辉煌？