恒盛年内如何偿还高额债务

　　毫不意外地，曾经的百亿房企恒盛地产控股有限公司(00845.hk，以下称恒盛)的业绩出现了大面积的下滑。

　　继去年销售额跌破百亿元之后，恒盛的销售疲软态势仍在延续，上半年的合约销售收入再现大幅滑落。

　　业绩下滑带来的连锁反应，则是恒盛愈发凸显的资金压力，其年内到期债务总额已经超过50亿元，远远超过集团的现金及银行结余。

　　业绩4年持续下滑

　　根据恒盛昨日晚间发布的截至2014年6月30日的中期业绩报告，上半年其录得综合销售额23.46亿元，较去年同期相比下降20.6%。已交付面积由去年上半年的404453平方米下降至今年上半年的170097平方米，下降幅度达到57.9%。

　　同时，其上半年合约销售额为19.11亿元，同比减少52.8%。合约销售面积124542平方米，同比减少63.8%。股东利润从去年同期的盈利2.25亿元滑落至今年亏损2.21亿元。

　　恒盛在2013年年报中提及，预计今年公司会有22个项目的物业推出市场，可供出售的楼面面积达到160万平方米，以此计算，恒盛目前的去化率，仍不足1成。

　　将恒盛与多家已经公布了半年业绩的房企进行横向比较，其业绩下滑幅度依然名列前茅。

　　据中原地产市场研究部此前公布的数据显示，截至7月中旬，在全国30家公布了半年销售业绩的房企当中，恒盛销售业绩52.8%的下滑幅度仅次于瑞安房地产，瑞安房地产上半年仅完成该公司年度目标的21.68%。

　　实际上，恒盛并不是首次出现业绩下滑的情况。

　　人民网记者从恒盛近年来披露的财务数据了解到，从2010年至今，其合约销售额整体呈现出下滑的状态。据恒盛年报，其2010-2013年的合约销售额分别为126.8亿元、133.2亿元、109.3亿元、73.11亿元。已经连续4年，恒盛都未完成最初的销售目标。

　　业绩的逐年下滑，也倒逼恒盛尝试做出改变，但结果显然并未如愿。

　　去年11月，恒盛大股东张志熔计划以每股1.8港元的价格进行私有化。但在随后的法庭投票环节，出席法院会议的众多小股东却投下反对票，最终其私有化计划未获通过。按规定，此次未能在法院会议上获得通过意味着恒盛在一年内将不可重提私有化。恒盛复牌后股价当天下跌近30%。

　　私有化失败后不久，恒盛即宣布行政总裁兼执行董事刘宁及首席财务官兼副总裁姜永进离职的消息，公司方面澄清上述两人离职与私有化计划失败无关，但这并没有扭转市场对公司前景的悲观看法，恒盛的股价在高层人事动荡发生后一日跌去了7.4%。

　　业内认为，恒盛业绩的持续下滑，或在于其过于集中的项目布局以及滞后于市场的定价策略。

　　“恒盛地产的管理层不愿大力促销优质项目，但又不能快速处理缺乏吸引力的项目，导致跌入慢周转的陷阱。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加形成了恶性循环。”一位了解恒盛的分析人士解释。

　　对于业绩的连续下滑，恒盛在2013年年报和2014年中期报告中均表示，集团的新推项目较少以及多个项目建筑工期的延迟，是导致其销售下滑的主要原因。

　　年内需偿还50亿

　　销售业绩的大幅下滑，则给恒盛带来巨大的资金包袱。其资本负债率，已经从去年末的87.4%飙升至今年上半年的107.1%。

　　更大的现金流压力，来自于恒盛今年需要偿还的短期债务。根据中报，其年内到期的借款金额达到50.08亿元，但其现金及银行结余仅为16.67亿元，比去年末的29.53亿元下降43.55%。这也意味着，恒盛的现金结余，仍不足以支付其年内需要偿付的短期债务。

　　此外，上半年恒盛的债务总额从去年末的190.85亿元增加到211.82亿元，增长11%。其中就包括今年5月份与中融信托成立的信托计划。根据合作协议，中融信托将成立信托计划为恒盛全资子公司上海恒申筹集不超过7亿元的资金。

　　“恒盛的资金链近几年均较为紧张，企业在港上市成功后，赢得了投资行业认可，融得了部分资金，前期拿地较为积极，导致大部分资金沉淀在土地上，后期项目开发资金较为紧张。公司领导人出现事故后，企业难以赢得投资人信任，不惜采用高利贷融资，无疑推高了融资成本。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。

　　中报数据显示，恒盛今年的融资成本为12.31亿元，主要包括银行借款利息以及2015和2018年到期的优先票据所支付的利息。

　　房地产分析人士严跃进也表示，恒盛的土地储备比较大，所以对项目的运营资金需求比较大，从而会依赖包括短期借款在内的各类融资方式。

　　推高的偿还金额，也让国际评级机构对恒盛的流动性表示担忧。

　　穆迪高级分析师何卓荣称：“恒盛今年迄今为止的合约销售额低于穆迪的预期，反映了其流动性和再融资风险加剧。”其表示，今年上半年销售额下降对恒盛偿还债务的能力进一步形成挑战。

　　穆迪在报告中称，恒盛上半年的合约销售业绩极弱，对其具有负面信用影响。如果未来几个月恒盛的合约销售情况没有显著改善，穆迪将会重新评估恒盛Caa1的公司家族评级和Caa2的高级无抵押债务评级。这些评级的展望现在仍为负面。

　　标准普尔在近期的一份报告中称，由于执行缓慢，销售迟滞和短期债务显著，恒盛的财务表现可能会维持疲弱，这些因素可能会进一步削弱恒盛地产的流动性。

　　标准普尔认为，由于恒盛高度依赖新的借款来偿付短期债务，该公司将很容易受到信贷状况收紧的冲击。并表示，由于销售不佳，债务上升和利润率下降，恒盛地产的资本结构和现金流覆盖率继过去两年的恶化后，未来一年内仍将疲弱。因此标准普尔将恒盛的财务风险评估为“极大”。