辉立证券世茂房地产买入评级 看18.6港元

世茂房地产（813.HK）

评级：买入

收市价：14.96

目标价：18.60

投资概述

2012年世茂房地产确认销售收入人民币286亿，同比增加10%，而由于集中清理库存造成毛利率下滑，期内经营利润下降9%至100亿，净利润为57.6亿。撇除投资物业的公允价值，核心净利润为44亿，同比微跌4%。 期内，平均入帐价格下降13%至人民币10251元/平方米，清理库存以及二三线城市项目比重增加导致平均销售价格下降。入帐项目超过37个，其中常熟、福州、厦门、杭州、上海、南京、苏州和昆山的11个项目的入帐收入均超10亿元。

2012年世茂房地产的销售成绩斐然。公司全年的销售额达到人民币461亿，超过年307亿的销售目标50%，累计销售面积为409万平方米，平均售价为11277元/平方米。优异的销售成绩反映了公司的销售策略积极，以及管理层的市场反应敏锐。

2013年公司的合约销售目标订为人民币550 亿，较2012年的销售额上调20%，反映了世茂管理层对于市场前景和公司销售均持有乐观态度。为了按计划达标，公司在2013年可售物业面积将到770万平方米，其中510万平方米为新增供应面积。

延续着2012年四季度良好的销售形势，2013年一季度的房地产销售景气度较高。受益于此，以及供应量充沛，世茂房地产在前三个月完成人民币137亿的销售额，达到全年销售目标的25%。由于新政府的调控政策强度低于预期，预计二季度世茂房地产的推盘策略仍积极，但料低于首季度数据，上半年的销售额预计约为人民币250亿。

2012年，世茂房地产的充裕销售现金流显着改善了公司的财务状况。受益于账面现金增加以及短期债务下降，2012年末公司的净负债比率由2011年末的81.7%降至55.9%，下降了25.8个百分点。同时，暂停高息融资，使融资成本下降，利息成本由2011年的7.9%降至7.7%。此外，2012年末通过6.7亿美元的银团贷款和8亿美元的高级票据，优化债务期限结构。

世茂房地产新制定的550亿销售目标，标志着公司已经进入大型地产企业行列，有助于估值的提升。公司在中东部地区积极布局，快速销售，效果显着。住宅、商业地产、酒店以及物业投资四部分业务均实现良性的现金流，财务健康。我们看好公司在2013年的经营表现，其销售增长的能见度较高。我们给予世茂房地产“买入”评级，12个月目标价18.6港元，相当于6倍的2013年预期市盈率