评论佳兆业危机是民营房企原罪必然结果

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　　民营房企“原罪”与房地产变革

　　作者：李宇嘉

　　在我国楼市进入存量时代后，新房开发空间已经见顶，在目前6万多家房企中，预计未来将会有一半以上彻底退出市场。提高行业集中度、房企愈大愈强，这不仅是国家对于该行业的既定战略，也是行业发展的国际一般规律。因此，彻底退出市场这一厄运降临到中小型民营房企上的概率最大。

　　但是，谁也没有想到，最先倒下的却是在TOP20之列、基本面良好、在港上市的深圳本土最大民营房企——佳兆业。2009年12月，佳兆业在港交所上市，随后的三年时间，佳兆业的销售额呈现出几何级的增长：从2010年销售额刚突破百亿到2013年完成239亿元的销售额，仅三年时间就增长了2.4倍。根据中国指数研究院[微博]的数据，佳兆业完成2014年300亿元销售目标是没有问题的。在大本营深圳，佳兆业连续两年(2013-2014)蝉联住宅销售面积和金额的冠军，硬生生将扎根深圳多年的老大万科拉下马。在2014上半年度房地产企业销售50强排行榜中，佳兆业合约销售额位列全国第19位，较去年第25位排名有大幅增长。

　　佳兆业的财务报表也非常健康，既无短期流动性压力，也无长期杠杆之虞，盈利能力也非常可观。截至2014年中，佳兆业的现金能够覆盖一年内到期短债的1.5倍，这一流动状况即便与万科、恒大相比也不逊色；公司资产负债率为76%(调整后资产负债率为70%)，财务杠杆压力也不大；公司毛利率达到40.3%，较去年同期增长3.9个百分点，核心利润达到人民币11.56亿元，同比增长5.8%。

　　因此，佳兆业危机并非一般债权债务纠纷、流动性出问题、资金链断裂所引发。从该公司在深圳楼盘被锁，合作伙伴无故退出，优质盘源和储备土地无人敢接，基本面健康的情况下发生“恐慌性”逼债，后续一级资质重续申请被拒，八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳，以及近期媒体相关报道来说，涉及政商勾结和贪腐案件的概率极大。

　　事实上，佳兆业危机是我国民营房企“原罪”的必然结果，即企业经营对政商关系的高强度依赖。房地产市场化改革以来的十多年，房地产成为最赚钱的行业，造就了众多的中国顶级富豪。但由于地方政府在此领域的话语权、资源配置权、项目主导权很强，房地产行业也是官员和地产老板们“出事”的高发领域。有统计称，自2000年以来，半数以上落马省部级高官涉及房地产。近期，根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报，在2013年以来被巡视的21个省份中，20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%，落马官员基本与房地产有关系，典型案例经常见诸报端。

　　很多民营房企一开始主要经营建筑业、商业贸易或加工制造，长期浸淫本地工商界，通过业缘、亲缘或地缘，与当地政府建立了一定的政商关系基础。看到房地产赚钱，便纷纷进入房地产开发领域。但由于民营房企在资金实力、规模经营及营销能力上与全国龙头房企和大型房企存在差距，只有凭借政商关系才能胜出，甚至实现逆袭。而恰巧的是，地方政府资源配置的权力集中体现在房地产。

　　这种权力一方面表现在区域和产业规划制定及调整的权力，也就决定着一个城市哪些区域的土地会升值、升值多少；另一方面，政府也掌握着土地出让的自主权力，特别是协议出让、“招拍挂”、旧城改造中的量身定做，也就是政府可以决定这个地可以给谁、以什么价格给等等。另外，在产业园区建设和城市新区建设、旧城改造等方面，相关工程项目、材料采购等“招投标”领域存在不透明或者暗箱操作等问题。在巨大的利益面前，当政府相关负责人的权力无法得到有效监管时，官商之间有时难以做到“相敬如宾”和“淡如水”。

　　佳兆业式的民营房企危机，尽管是拔起萝卜(打虎拍蝇)带出来的泥，但10多年来房地产的乱象、市场化的畸形以及对于经济社会的冲击，已经到了非治理不可的地步。我国房地产市场化改革已经经过了16年的时间，但我们很难说行业的市场化规则、市场化运营生态已经完全建立和成熟起来。最关键的是，我们在城市规划、土地出让、建设工程——这些房地产市场化的源头上，市场化改革未竟之路还很长。正是源头上的非市场化、畸形市场化，造成了房地产上中下游全链条的乱象，比如房地产的被工具化、政府介入微观决策、贫富差距扩大、产业资本逃离实业、经济主体浮躁、创业创新氛围不足等。

　　未来，房地产领域的改革将集中于完成市场化，特别是经营性土地出让要彻底实现市场化、政府不再制定名目繁多的产业发展规划、城市边界不再因新区的名义而扩大、旧城改造不再由政府主导。在此背景下，过去靠经营政商关系生存和发展，并获得超额利润的中小房企、民营房企必将随着行业发展的趋势、市场化改革的推进、防腐力度的加大而被永久性地淘汰出市场。

　　提高房地产行业的集中度、龙头房企做大作强，这不仅是国家对于房地产行业未来发展的基本策略，也是国际上房地产行业健康发展的标志。但是，这并不代表中小房企、民营房企在未来没有立足之地。我国房地产整体供应过剩的同时，行业细分市场和空间发展不足也明显存在。比如，在物业管理、智能社区、社区服务互联平台、养老设施和服务、社区物流等方面，不仅表现在现有存量社区供应的不足，而且现有供应的效率很低。

　　但是，长期专注于新房开发的所有开发商们，还没有在此找到经营模式和盈利空间。此领域具有轻资产、重服务、求灵活、讲差异等特点，不适合全国龙头房企和大型房企在每一个社区铺开。而民营房企长期扎根一方，对于当地民风、民情较为熟悉，而且其本身经营灵活、转型成本低，即便在楼市新房开发空间见顶，大房企愈大愈强，中小房企夹缝中求生存的艰难背景下，完全可以在存量房服务领域做出创新来，并可以做到单位资本盈利上不输大房企。如此能够实现，不仅是中小房企、民营房企之幸事，也是我国行业转型之幸事。