香港地价暴跌七成仅北京六环一半？不具可比性

　　香港地价暴跌七成仅北京六环一半？ 专家指不具可比性

　　年前香港楼市跳水会否传导到广深？业内仍看涨两地楼价，广州或补涨一成

　　2月15日，一篇《香港一地价暴跌70%，北上广深你们害怕了吗？》的文章在网上被疯狂转载，说的是香港在春节后首次拍卖的住宅用地，楼面价只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万左右，只及北京六环的一半，显示接连跳水的香港楼价下跌已传递到地价。同时还预测香港房价预计将再下滑10%-15%。对此，有内地房地产专家指出，该地块本身有瑕疵、条件苛刻，并不具可比性。而香港楼市跳水传导到邻近深圳、广州的可能性很少。

　　地块有瑕疵没有可比性

　　2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司，批租期为五十年。

　　按楼面价计算，该地块只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万左右。对比春节前后、北京、南京等地动辄4-5万的楼面价土地，显得香港地价似乎崩溃了。2015年北京楼面价超过3万+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。

　　对比2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，面积约为17,121平方米，同样指定作私人住宅用途，50年，最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平米楼面价为4.887万人民币。

　　换句话说，短短5个月时间，同一地段同一用途的土地价格下降了近7成！不仅如此，据媒体报道，过去三个月香港楼市还出现过两起流拍事件。

　　另据中原地产统计，2015年1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。相关数据显示，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，2015年9月份达到顶点后，已下跌近9.5%。新春后香港卖地数据，似乎印证了“楼价下跌已传递到地价”的判断。

　　不过，对地价暴跌近7成之说，也有人持异议。“这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比。”中原地产首席分析师张大伟分析，据此次土地转让文件显示，本地块为政府带条件转让，本地块存在环保团体司法复核，买家购地后需等司法程序走完政府胜诉才能开发，政府败诉则土地转让作废，土地转让金退回。所以转让价格较低。“其实从土地价格对比看，国内一线城市的地价已经处于疯狂状态，很多地块的地价比房价要高很多，这种情况下，风险越来越大，另外如果单独只看北京的四环内、上海的内环，均价距离香港已经很接近了。”张大伟说道。

　　而中国海外地产董事总经理游伟光也向香港本地传媒表示，在出价时已考虑司法复核、地皮位置和规模等考虑入地价之内，这一地块规模较大，可塑性高，未來拟建1500个单位，投資额超过100亿元。

　　香港楼市到底如何？

　　据了解，香港的房价自去年9月开始一路下滑。中原地产的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

　　农历新年后首个周末，香港楼市依然一遍萧索。据各间代理行数据，十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊，只录得2宗至5宗成交。而最近录得的成交，大部分“愈劈愈深”。太古城某单位原业主去年11月放盘，叫价1,100万元，直至1月中减至938万元，最终以883万元将单位易手，前后减价217万元，降幅达19.7%。

　　分析认为，供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。而瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。

　　而香港金管局总裁陈德霖2月15日对此土地拍卖低价暴跌事件表态，金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。但同时，陈德霖承认香港经济面临挑战。

　　香港楼市寒冬会否传导到广深？

　　香港楼市正迎来“寒冬”，其寒气会吹到邻近的一线城市深圳、广州吗？

　　多数业内人士认为，2016年一线城市房价还得涨，重点二三线城市房价反弹可期，严重过剩的三四线城市房价则可能出现下探。源于“房价上涨的逻辑并没有发生改变”，易居研究院预计，2016年第三季度房价环比增幅在顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。

　　具体到深圳，据深圳中原研究中心统计，今年深圳将有136个新建商品住宅进入销售阶段，可供应面积预计在去年基础上增加两成，其间会有大量城市综合体项目和旧改项目入市。在今年的预计供应中，龙岗依旧保持供应首位，占比36%，布吉、坂田将持续成市场焦点。宝安供应较往年变化不大，西乡和宝安中心区未来将会有10多个项目入市。罗湖在过去几年新房占比仅为3%左右，而今年新增供应占比将达到5%。

　　而广州，预计今年库存及新增或达19万套数，合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示，今年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应相当充足。中心城区珠江新城、琶洲互联网创新集聚区和金融城的“金三角”，外围城区花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽，以及遍布全市各地的重点功能区多点支撑，将集聚大量产业人口，改善交通、教育、商业配套条件。加之广州市“十三五”城市发展规划，产业人口跟上，新一轮的购房热潮将出现在2016年。由于城市价值提升，以及开发成本高涨等因素，估计今年整体房价平稳上升10%左右。