非典期间港楼市跌谷底 今时不同往日捞底须谨慎

　　03年“沙士”（非典）令楼市大泻，事隔10年后，新的H7N9疫情又来势汹汹，市民不免会将两个时段互相比较。有学者指，若香港真的爆发疫情，势必影响楼市交投，原本“低无可低”的交易情况会更加冷清，最令人担忧的是，今次的跌幅在各项外围因素支撑下，可能不会如沙士那么大，“捞底”愿望落空；甚至可能出现与沙士疫症过后楼市飞升的截然不同情况，恐怕今次疫情过后，才是楼价大跌的时候。

　　翻查纪录，沙士于2003年3月在香港爆发前，反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)一直未由1998年亚洲金融风暴的阴影中回复，2003年1月的CCL仅35.77点，至3月“沙士”于香港肆虐后，楼价指数再寻底，3月跌5.3%、4月跌1.65%、5月份跌1.22%，8月份更加跌至“谷底”31.77点。

　　沙士期间楼价陷入谷底

　　但8月后，楼价开始“谷底反弹”，再加上受内地予居民来港自由行政策推动，至2003年底已回升至38.33点，之后楼价几乎有升无跌(除了08年金融海啸)，今天最新CCL楼价指数报123.01点，相比当年的“谷底”足足上升了2.8倍，亦令楼市一直存在一种说法：“如果沙士买楼就发达喇”，甚至有人将其与今天的新疫症相提并论，幸灾乐祸认为今次是楼市捞底时机。

　　现仍处高位并脱离经济

　　城大建筑科技学部高级讲师潘永祥对这种“捞底论”不认同，他表示，当年沙士所面对的楼市，与现在是截然不同，沙士疫情爆发，只是将楼价由低处再推低，当跌至低无可低时，楼价就会反弹；现在的情况是，楼市上升并非由实体经济带动，更多原因是环球央行量化宽松货币政策造成的热钱流入、息口位于历史最低水平等造成。

　　虽然最近楼价开始回落，但主要因为政府推出“辣招”所致，即使今次疫情会令楼市进一步下跌，对楼市所造成的影响，相信亦远不如沙士当年来得强烈。

　　疫情爆发或现“W”走势

　　更令人担心的是，政府近两年大增供应，而银行不可能长期维持低息，加上疫情将令楼市情绪变得理性，各项因素影响下，若今次疫情于香港爆发，后市所面对的不是“V”形走势，而是“W”走势，亦即疫情过后，楼价虽然可能回升，但短暂上升后，才会面临另一轮大跌市，跌幅将会较之前疫情更加大。

　　潘永祥直言：“买楼系睇长线，我睇唔到依家要捞底。”他说，现在就说是否捞底，实属言之尚早，而且现在入市仍受政府政策影响，好像额外印花税等，会令3年转售的成本大增，除非投资者有信心3年内楼价上升幅度能追得上额外印花税的税额，并且还有钱赚。

　　市场审慎交投恐更惨淡

　　理工大学建筑及房地产学系教授许智文表示，H7N9疫情对香港的影响，昨日已见于股市大泻之上，通常股市对市场最为敏感，甚至行先数星期，目前对于楼市走势看法相当“审慎”。他又说，万一疫情真的蔓延至香港，肯定会令现时已经相当冷清的楼市，交投更见惨淡，但相信影响不会较“沙士”大，因香港基本有利的外围因素仍然存在，但仍要视乎今次疫情所造成的影响而定。