年中总结楼市预测之总结与展望

年中总结：楼市预测之总结与展望

今天是7月1日，中午一家日本金融机构，通过国际电话向我咨询国内楼市形势，先问我一句：今天你们有节日，放假了吧。我说：那是党的节日，党一直很勤劳，不可能放假的。而且，我不是党员，即便党要放假，也轮不到我休息。

废话少说。言归正传。话说上半年，好似一转眼，就这么溜走了。按照去年开始的惯例，年中时也要对年初的预测进行总结与展望。按照年初时对2013年全年房地产市场的预测（以下红字部分）（全文见http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102e8wn.html），一条一条的进行对照，总结并展望。

一、政策。随着房价的持续上涨，收紧政策，或者出台新一轮调控政策，势在必行。具体时点，预计春节过后至5月期间，可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行，货币政策也将由宽松转为中性，不会再降息了。1、行政手段：限购从紧，地方苦逼，但不再扩容；三套停贷依旧；限价部分地方重启、从严。2、税收手段：房产税扩容；契税、营业税、个调税、土地增值税，其中之一或之二将加码。3、信贷手段：首套贷款利率优惠减少，二套房贷从紧升级。4、土地手段：增加供应，压制地王。

总结与展望：

1、关于房地产调控升级及时间，预测的相当准确。

2、关于经济弱复苏，事实上还不能称为复苏，一季度增幅重新下滑，二季度也没戏，出乎预料。关于CPI，上半年仍在低位，由于经济超预期的弱，PPI一直未转正，估计下半年CPI会高一点，但仍不足为忧。不过，货币政策确实转为中性了，上半年未见降息，下半年降息的可能性仍不大，倒有可能下调1次存准率。

3、限购确实收紧，国五条要求有所扩容，但地方没执行！三套确实继续停贷，限价确实重启，35个城市被要求制定年度房价控制目标。这一条预测得较准。

4、“税收手段：房产税扩容；契税、营业税、个调税、土地增值税，其中之一或之二将加码。”个调税确实加码，即按20%征收，但除了北京外，别的城市基本没落实！社会舆论反弹力度之大，超出我的预期。同时，明确提出房产税扩容。这条预测的还行。

5、“信贷手段：首套贷款利率优惠减少，二套房贷从紧升级。”这条正在实现中……预测得非常靠谱。

6、“土地手段：增加供应，压制地王。”这条原本就比较容易预测。早就预言地王频出，呵呵。

7、经济低迷，房价降温，下半年政策基本平稳，没必要加码政策，但也不会明显放松。至于房产税，很可能扩容，但这是一项单列的政策，不代表调控升级。

二、成交量：国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右，交易中心品径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%（这个数据最难预测，正如2012年的失误一样，预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线）。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。

总结与展望：

1、 1-5月份，全国商品房销售面积同比增长35.6%，1-2月同比增幅猛跳至50%，其后增幅回落。预期下半年，增幅还会继续回落。继续维持全年上涨20%的预测值。

2、上半年，主要的一二线城市商品住宅成交量同比增长45%左右，三四线城市同比增长55%左右。就上半年看，这两个增幅都很高，但下半年增幅都会持续回落。且一线城市增幅回落幅度大于三线。继续维持原来的预测。

3、1-5月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%，但总体来看，上半年跌幅正在收窄，下半年必然转正。继续维持10%的预测

三、价格。价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比全年保持正增长，12月增幅达5%左右，高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。

总结与展望：

1、70个城市房价指数，上半年所有月度都是环比上涨，但3月涨幅已见顶，接下去将振荡回落，四季度可能见到月度的“持平或微跌”。同比涨幅仍有扩大，5月份为5.6%，预计四季度见顶回落（很可能10月见顶），继续维持原来5%的预测（可能会略高一点）。

2、1-5月份，全国商品房成交均价同比增长12.7%，1-2月猛跳至20%，其后回落，预计下半年还将有所回落。继续维持原来10%的预测。1-5月份，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19.4%，符合预期。继续维持原来20%的预测。

四、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。开发企业资金来源增25%左右。国房景气指数持续上行，12月达103点左右。

总结与展望：

1、1-5月份，全国房地产开发投资同比增长20.6%。继续维持原来25%的预测。

2、1-5月份，房屋新开工面积同比增长1%。继续维持原来15%的预测。

3、1-5月份，房地产开发企业资金同比增长32%。继续维持原来25%的预测。

4、5月份，国房景气指数为97.26。自3月开始，有所盘整小落，但我仍认为下半年还会有所上升。继续维持原来25%的预测。

五、总体：如果说2012年楼市是三部曲：探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线：震荡上行，有惊无险。市场总体是上行的，多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利，政策是最大的变量和变因，政策出台的时点和力度，都会影响市场指数，尤其是成交指标。但对此，我并不特别悲观，在市场短周期步入上行通道后，即便是有新政打压，楼市也不可能立即大幅降温，2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行，估计最快也得到四季度，而2014年则存在较大市场风险。

总结与展望：

1、国五条出台后，并非一点效果都没有，表现为两点：其一，4-6月主要城市的新建商品住宅成交量，相比之前半年，总体下了一个台阶。其二，价格继续上涨，但环比涨幅已于3月见顶回落。同时，我也抛出了一个大胆的预判：2013年3月，70个城市房价涨幅将成为之前两年，和今后两年的最高值。与之类似，2012年一季度时，我曾抛出另一个大胆的预测：2012年，将是之前两年和之后两年，最好的购房时机。这一判断基本已被验证！进行类似大胆预测的逻辑，在我的新书《楼市探秘：赚在短周期，赢在长趋势》中，有详细阐述。

2、国五条出台后，市场确实出现了一定程度的“振荡”，但市场并未大幅降温，比如地市更热。而且，我预期全年市场不会发生逆转，总体仍在上行。即便房价环比幅回落，但同比涨幅仍在扩大。即便主要城市二三季度成交量下一个台阶，但全国整体上仍是较大幅度的正增长。另外，下半年，购地量、新开工量仍处于上行通道。因此，继续维持原来的预测：“震荡上行，有惊无险。多数年度指数将强于2012。”

3、多数年度数据都很好看，但从月度和季度看，注意：四季度或2014年一季度，很多指标（主要是增幅），都将出现逆转，步入下行通道。神秘的短周期，又将开始新一轮的表演。但从长周期来看，这些波动并无大碍，中国楼市十年内不会崩盘。

4、总体来看，今年年中，基本上都维持了年初对全年的预测，暂不必做修正。大部分数据与市场形势，尚未逃离俺的预期！相比去年年中，又有了一点点进步噢。老杨，加油！