下半年刚需主导 楼价调整可能性较小

下半年刚需主导 楼价调整可能性较小

邓浩志接受《信息时报》采访

    2013年的楼市虽然在开局之初就已经被一致看好，但上半年楼市的火热程度还是超过了许多人的预期。以至于4月底，广州政府不得不实行限价限签政策。在政策的影响下，下半年的楼价走向将如何？政策是否会加码？六月份突如其来的“钱荒”是否会对楼市产生深远的影响?

　　户型

120平方米以下刚需产品占六成

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，预计今年下半年新领预售证的楼盘新货大概有36000套，比今年上半年的30000套左右有所增加。不过实际的供货量还要看实际审领预售证的情况。在预计的36000套供货量中，建筑面积120平方米（含120平方米）的产品大概占62%，而建筑面积120平方米以上的产品占38%。其中，荔湾、白云和南沙三个区120平方米的刚需户型更是占到七成左右，萝岗区和花都120平方米以下的单位比例也将达到65%。天河和番禺区120平方米以下和120平方米以上的单位则各占一半。黎文江认为，由于近年来市场消化速度最快的还是刚需产品，这类产品无论市场、政策如何变化，一直最受欢迎。

受限价政策的影响，有网站的统计数据显示，7月广州十区两市推出的新货住宅楼盘只有40个，是今年以来的一个低点。那么下半年，限价政策是否会对原本预计可以推出的36000套货量有所影响呢？方圆地产首席分析师邓浩志认为，下年楼市的供应量还是比较有保证的，“本来从开发量和市场需求来看，下半年都还是开发商推货的好时机，相信发开商也不会错过，会采取各种手段来应对限价措施。”不过他也表示，也不排除有部分楼盘因为政府的指导价和发展商预期的价格差别太大，干脆延迟申请预售证，“变相”捂盘。

　　楼价

下半年楼价小升的机会大些

　　近期，“钱荒”一词频频出现在各大媒体上，甚至有人担忧“钱荒”会导致崩盘、楼价会跟随股市下跌等。下半年，广州楼价的走势将会如何发展呢？

　　流动性若有变化楼市将受影响

　　合富辉煌首席分析师龙斌表示，现在似乎又到了需要判断市场方向的时候了。如果说，下半年的流动性环境出现变化，那确实要认真思考对房地产市场的影响，因为这几年流动性的波动与楼市的波动关系密切。不过，从目前的情况看，不存在收紧流动性的可能。首先，央行公告已经澄清银行钱是有的。截至6月21日，全部金融机构备付金约为1.5万亿元，比较充足。只是受贷款增长较快、企业所得税集中清缴、端午节假期现金需求、外汇市场变化、补缴法定准备金等多种因素叠加影响，近期货币市场利率仍出现上升和波动。其次，收紧流动性只会在两种情况下进行：一是经济过热，特别是固定资产投资高企；一是物价上涨，CPI连续高涨。但目前国家经济处于弱反弹复苏中，一季度GDP只有7.7%，二季度不会高到哪里去，还可能继续走低，而固定资产投资1月-5月只有20.4%，是近年较低水平。物价的上涨压力暂时还看不到，5月份CPI同比上涨2.1%（环比下降0.6%），与3.5%的物价调控比空间比较大。这两方面的情况说明，流动性不仅不会收紧，假如经济继续下行乏力的话，还可能适度放松。

　　他表示，楼市自去年下半年以来转暖的行情，下半年逆转的概率不大。同时鉴于一线城市基本都有限价措施，这一点会制约供求和价格，下半年它们量减价稳或者小升的机会更大些。楼价调整的机会，也应该会非常小。

　　股市暴跌不能就此判断楼市下跌上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，因为股市暴跌判断楼市下跌是不太可能的，因为股市下跌对房地产有利空也有利好。金融资金，包括经济、股市的负面影响对楼市总体上是利空的，但如果股市下跌，民间投资人手中的钱没地方投了，黄金不敢投，股市不敢投，部分人觉得房地产可能相对放心一点，导致更多的资金又会回到楼市。

　　不过同时，在采访中，不少业内人士也透露出对目前广州为达到调控目标实行的掩耳盗铃式的限价政策而感到担忧。邓浩志表示，目前的限价措施其实是给楼盘真实的涨价打下了埋伏，有了限价的“保护伞”，地方政府和中央都无法看清楼价上涨的真实面目，不能有效地疏导、控制，或会加速楼价的上涨。

　　专家谈下半年楼市

　　中原地产项目部总经理黄韬楼市对资金流动性的反应存在滞后性，往往3-6个月才会在市场上有所显现，所以长期影响有待观察。因此，短期内楼市并不会受“钱荒”波及，而是受限价限签政策影响，在供需失衡的同时，也导致楼价和成交继续上扬。

　　全国工商联房地产商会理事吴新坚鉴于目前中国经济发展已经放缓，如果进一步加强调控的话，必然对国内经济复苏雪上加霜，使政府难以实现GDP增长率7.5%的既定目标。预计中央会进一步削减对房地产业的调控，货币政策由从严从紧转为适度宽松，但目前限购、限贷、限价三限政策会继续执行至2014年或2015年。

　　经纬物业顾问事业部总经理朱欣苑预计下半年社会的流动性仍属紧缩状态。因此，尽管有持续的住宅热销，有地王的不断出现，下半年房价继续上行空间已经不大。当行业资金面紧缺，而九、十月货量相对充裕的背景下，房价在四季度可能下调。

　　房地产专家赵卓文

　　2013年宏观经济增速减缓，房地产政策难以松绑，发展商面对的中长期市场环境并不乐观。2013年地价、房价的上升，是房地产“虚火上升”的体现。过于激进的发展策略，有可能令企业陷入未来的困局。资金断裂的警钟已经敲响。

　　政策

　　房价得不到抑制限价房或重出江湖？

　　下半年政府的政策走向如何是影响楼价的重要因素，也是市民最关心的问题。一方面，5月份以来，一线城市的土地市场火爆，楼价上升的压力非常大，新一届的领导班子是否会有新的宏观调控政策？另一方面，地方政府目前实行的限价、限贷政策已经被讥讽为“房价的新衣”，下半年，广州在应对楼价实质的上涨与调控目标之间的矛盾会不会有新的做法，也备受关注。

　　对于国家是否会有新的宏观调控政策出台，专家们有不同的意见。黎文江认为，广州一定会完成楼价宏观调控的目标，在目前经济环境下，也不会再有新的重拳政策出台。而房地产专家韩世同则认为，下半年在房地产方面应该还有一些举措出台。他表示，毕竟“新国五条”已经是上一届中央政府出台的措施。从全国范围看，一线城市整体土地市场过热，地方政府对土地财政依赖过大的现状都没有改变，房地产市场面临深化改革。即使是国家出台新的宏观调控政策，地方政府在中央调控的基调下也不得不有所作为。

　　有消息称，5月份广州楼价又继续领涨全国的消息出来后，市国土房管局马上请来各路专家研究对策。广州市社会科学院高级研究员彭澎在接受记者采访时表示，“专家们闭门想了一天，大家想出了很多办法，现在不方便透露具体有哪些，但应该说考虑各种各样方案的时候，基本上把所有现在社会上讨论的各种方案都涉及到，但最后会采用哪些，我们说不准。”有不肯透露姓名的会议参加者表示，如果广州楼价上涨的势头得不到抑制，不排除已经暂停多时的“限价房”在下半年又会重出江湖。“因为限价和限签实质上都只不过是一种临时和表层的措施，限得了一时，限不了一世。要解决夹心层的住房问题，或者只有让限价房又重出江湖。”该人士表示