夏家胡同单价地王痛并快乐着

    饱受关注的丰台区夏家胡同地块于今天下午实现出让，该地块由于地理位置稀缺，因此一经推出即获得极大关注，并且由于关注度过高还曾被国土部门临时“下架”。而在此挂牌之后截止现场竞价前更是取得了高达21次的网上竞价，并且吸引了包括中粮、九龙仓、融创、中铁等在内的多达14家房价参与竞买，最终价格达到土地部门制定的上限17.7亿，转入竞保障房面积。最终该地块以17.7亿元的价格以及3.8万平方米的保障房面积为北京懋源房屋开发有限公司斩获，扣除保障房后楼面价合4万元/平方米左右。由此推算其入市价格预计将在6万元/平方米以上。另外该房企曾在去年9月份获得相距不远的丰台花乡另一宗宅地，目前尚未入市。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，该宗用地地处南三环内，是近年来推出的为数不多的三环内宅地，而近年来北京住宅市场逐渐郊区化，以及“三环内原则上不再新增住宅用地”的背景之下，这一地块的稀缺性自然毋庸置疑，因此虽然近期受到“钱荒”现象的困扰，但是各大房企对于这类北京市场稀缺地段的住宅地块仍然有较大兴趣。而从该宗地块的价格上限来看，相比其最初的底价溢价率也仅35%，甚至距离50%的溢价红线也有一定距离，由此可以看出土地部门在有意识地控制地价水平，防止“地王”出现，但是由于加入了竞保障房面积，因此房企的开发成本并未减少，仍然高企。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从下半年土地市场情况来看，鉴于2011-2012年度土地供应的极端匮乏，目前各个房企仍处于积极补货的阶段，对于土地市场的关注度仍然较高，但是受制于可能会出现的信贷紧缩的影响，房企拿地的谨慎度将有所提高，另外从土地供应方面“限房价、竞地价”地块出让可能会有所增加，鉴于项目利润的考虑，下半年土地市场热度相比上半年将会有所降温，成交价格相比上半年也或将走低。

    夏家胡同地块周边仍有新房房源在售仅50年产权的商住项目融达国际，目前报价为39000元/平方米，其他较大的二手房小区则包括万年花城、三环新城等，单价在35000-40000元/平方米左右，该地块的成交势必会刺激该区域二手房价的进一步上涨。

    同时任启鑫认为，虽然地理位置稀缺，但是该地块周边环境却不容乐观，地块西北部为规划中的丽泽商务区，这一区域目前正处于启动阶段，预计未来五年内均处于建设之中，真正形成高端商务氛围或将在五到十年之后；而地块南部三环一路之隔是一座大型尾货批发市场，属低端消费聚集区。从目前的周边环境来看，该地块出产高端住宅项目的基础不足，并且从项目内部来看，保障房的面积占据了整体项目面积的近半数，因此项目的定位与实际操作中也存在一定难度。