房价为何还在大涨？

房价为何还在大涨？

国五条出台近五个月，房价仍在上涨，部分城市继续大涨。最新公布的数据显示：6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为63个，下跌的只有5个。环比涨幅排名靠前城市：福州2.4%、上海2.2%、岳阳1.9%、南充1.8%、北京和深圳1.7%。贵阳、乌鲁木齐、韶关、赣州、泸州等5市则微跌0.1%。

70个城市房价平均同比增幅则继续扩大，为6.5%，其中北京以16.7%排名同比涨幅榜第一，随后是广州、深圳和上海，只有温州一个城市同比下跌。

房价依然高烧的原因是什么？大致可归结为四点。其一，住宅供应偏紧。当前，一二线城市的新建住宅存货，去化周期只有8个月左右，远低于去年上半年的15个月，尤其是适销对路的刚需盘、自住盘供应量偏少，导致这类产品市场普遍出现供不应求现象。当然，三四线城市多数仍然供大于求，制约了其房价涨幅。从全国指标看，去年开发企业购地面积和新开工面积，皆为负增长，导致当前新盘供应不足。

其二，政策不给力。国五条细则，颇为严厉，但是最终还是流于：雷声大，雨点小。很多地方政府没有从严落实，比如曾一度引发购房者恐慌的20%个人所得税，除了北京外，其他城市根本没有执行。另外诸如限购、二套房贷、年度房价控制目标等，都没能有力贯彻。应该说，北京执行国五条最给力，但6月北京房价同比涨幅近17%，2013年同比2012年，铁定超过12%，现在就能判定：北京难以完成“房价平稳”（也即基本不上涨）的房价控制目标。

其三，资金面偏宽松。6月时，银行曾一度闹钱荒，但近期明显缓解，这是一个小插曲。总体看来，当前房地产资金面明显比去年宽松。两个指标：一看外部资金环境，今年以来M1增幅在10%左右，远好于去年的5%左右，说明全社会的流动性仍较宽松。二看内部资金环境，今年上半年开发企业资金来源同比大增32.1%，远高于2012年12.5%的增幅，在房企总体不差钱的情况下，很难奢望他们降价促销。

其四，地王很闹腾。近几个月，一线城市和少数二线城市，高价地层出不穷，其中有些成为单价或总价地王，少数地块楼面价已超过周边房价，也即“面粉贵过面包”。这一现象，明显影响了购房者及开发商的心理预期：房价还得涨。从房价构成要素来看，地价高，自然推高房价成本，在其他条件不变的情况下，未来这些项目的房价也会较高。国家虽然抑制地价，比如北京一遇到高价地，就倾向于“竞保障房配建面积”，但这些措施对于抑地价的作用微乎其微。

那么，接下来房价将会走向何方？在承认房价依然较快上涨现实的前提下，我们也应看到一缕希望：房价上涨势头正在趋缓。证据有二：一是环比下跌城市增加，新建商品住宅价格，6月下跌城市为5个，比5月增加2个。而二手房价格，6月房价环比下跌城市为8个，比5月增加5个。二手房变化略领先于一手房。二是70个城市新建商品住宅的平均环比增幅，6月为0.83%，相比5月的0.91%小幅收窄，实际上这已是连续第三个月收窄了。我的判断是：本轮房地产短周期中，3月房价环比增幅已经见顶，同比增幅要滞后至四季度才会见顶。

总体而言，对于下半年房价走势，我仍坚持年初时关于全年的预测：振荡上行。即便下半年房价环比涨幅收窄，所以房价总水平仍在向上移动。中心城市住宅供应偏紧仍是主导因素，今年上半年全国开发企业购地面积仍是10.4%的负增长，新开工已逆转为3.8%的正增长，但增幅偏小，这将使下半年新盘供应量受限。管理当局，必须更多的增加土地供应、更严的逼出闲置用地。

杨红旭发表于新浪财经专栏

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