怎么才算全国性房企？

怎么才算全国性房企？

邓浩志接受《南方都市报》采访

    上周，恒大斩获沙河地块，首次跻身北京市场的消息，让不少人感到意外，原来恒大作为一家销售额及销售面积数一数二的企业，竟然迟至2013年才勉强跻身北京。不过，如果对北京市场比较熟悉的话，你会发现即便是万科、万达、龙湖这样如雷贯耳的名字，都是市场的后来者，但毫无例外的，他们拿下也许是中国最重要的北京市场后，都使得发展迅速翻番。

    而万科在过去两周连连在上海、广州拿地，再联系此前佳兆业不惜重金的抢地行为，不少业内人士纷纷惊呼，限购钱荒都已经无法阻止品牌开发商回归一线城市的步伐。由此，不少人也在猜测，房地产企业正在经历新一轮的布局。

因此，房地产企业的布局，也不妨作为当下观察行业的第一个指标。

恒大进军城市领跑

    南都记者统计中国前20家最大的开发商进军的城市，其中，恒大地产以122个城市成为中国进驻城市数量最多的开发商，从东北到海南，从广东到兰州，恒大已经实现了全国性的布局，且一二三线城市全部进入。数据显示，除了四个一线城市外，恒大在二三线城市的布局分别为1：1。由于激进的扩张策略，恒大往往成为不少地方最早进驻的品牌性知名房企，因此，以“开盘必特价　特价并升值”和恒大足球为名片，恒大在进军众多的二三线城市时，几乎无往不利。

    多年的市场老大万科，截止到2012年年底只进入了54个城市，不到中国地级市总数的1/6，而已经跨过千亿门槛的保利，到目前为止也仅有44个城市。这与人们的想象大相径庭。这表明，大多数的中国人尽管对万科、保利这样的地产品牌已经耳熟能详，但却无缘有机会买到。同时另一个层面上表明，即便已经达到1000亿级别，但幅员辽阔的中国市场，也许依然存在广阔的空间。与此同时，跟万科、保利的市场策略有关，同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，包括万科、保利这样的企业在内，都奉行一旦进入城市，就要在三年至五年发展到该城市房企排名的前三的目标，深耕某一个市场，即能有不俗的业绩收获。

榜单中最让人意外的或许是中海地产，尽管多年来一直以高品质、高利润著称，且销售额和销售金额始终位列第一集团军之列，但中海地产目前为止仅在28个城市有项目，使得中海对于大多数中国人而言，几乎只能是那个“传说中的哥”，可望而不容易买到。

同策咨询研究中心总监张宏伟对此分析认为，进入城市不多但是项目较多的，表明开发企业在进入一个市场采取的深耕策略。这些企业往往选择省会城市和东部发达城市进入；项目多，城市也多的，是在2008年至2010年整个行业的发展历史有关的，当时总的趋势就是转型至三四线，去开辟蓝海，尤其是恒大最明显。而方圆地产首席分析师邓浩志则认为，在中国重点经济区域都有进入的话，就是全国性的，因为有的企业虽然布局城市多，但很多是在三四线城市，这些城市相对企业的总贡献并不大。比如万科，就有自己明确的入场原则，市场不完善，法规不完善的就不会进入。

万科项目数量称王

不过，具体到项目数而言，在已开发、开发中和待建项目数量上，万科以320个项目遥遥领先，恒大以229个位列其后，保利则以218个项目位列第三，中海122个第四。碧桂园以118个位居第五，中国市场上目前只有以上五个企业的项目突破100个。这个排名也基本与其销售金额或销售面积的排名一致。

跨地区的开发和繁多的项目管理给开发商管理工作带来了巨大的挑战，因此，产品化的系统开发和快速复制成为龙头企业对共同选择，迄今为止，万科的金色系列、缤纷四季系列，恒大的御景系列，保利拉菲、香槟系列都已经闻名全国。几乎在全国范围内，上述开发商不同品牌的产品都是一个模样，与此同时，以万科为代表的房企，还在

不断探索工业化生产的模式，试图能更快更好的实现复制。

广州克尔瑞认为，大多数有远景的企业，都会逐渐走上全国性布局加各城市深耕。这些企业往往先在少数城市获得了相应的知名度和经营经验，形成了精细的流程化和标准化，此时如果能在资金链和融资上得到了补充，就会进入快速复制阶段。这类企业的发展速度会更高于深耕战略的企业，未来发展前景也会非常可观。

两种路线的争夺：中小户型产品和高端住宅的复制

在房地产行业当中，以中小户型为主的住宅项目，是最具备复制能力的业务模式，也是目前万科、恒大、保利、佳兆业等企业风行的模式，而这些企业纷纷开始了产品线，依据不同的人群定位，可以快速复制对象的户型、风格、园林等，例如万科的“金色家园”“沁园”“缤纷四季”等产品线，以及恒大“御景半岛”等产品系列，以实现最快速度的复制。

相比之下，高端住宅的复制性也差很多，以绿城、星河湾这样为代表的典型的高端企业及中海这样以大户型为主的房企，其项目数和进入城市数都非常有限，原因在于类似的豪宅项目消费群体，原本就人数较少，且基本集中在经济发达区域的中心城市，而且对产品的要求比较高，这就决定了走这种路线的房地产企业，无法快速扩张。

与之情况相近的还有商业地产项目，由于商业项目需要更高的经济发展水平及消费能力作为支撑，因此，就注定了这些项目往往只能在区域中心城市。像SO H O中国目前仅在北京、上海等城市有项目。不过，近年来以万达为代表的订单式的大型城市综合体项目，又一次颠覆了商业模式。万达的订单式生产不断在国内摧城拔寨，其发展速度令人侧目。

邓浩志认为，排名靠前的企业，都有自己的独特方式。万达依托万达广场做商业，碧桂园做郊区大盘，华润依托万象城做城市中心地标等，它们都有自己独特的发展模式，比较难模仿，虽不能判断未来趋势，但它们的优势会在一定时间内占据。

布局+模式或决定房企未来的成败

从2007年开始，众多房企纷纷开始全国性的布局，并从一线城市，开始不断下沉到二三线城市或四线城市，使得龙头企业的规模实现连年大幅的增长，真正实现全国性的布局。

不过，从2010年开始持续不断的房地产调控政策，也给这个多变的市场带来了不同的的主题，也使得房企之间的战略不断发生分化。2012年以来，众多龙头企业逐步将业务中心回归到一二线城市，使得北上广深等城市地王频出，尤其是恒大、佳兆业这种习惯开发郊区大盘的房企，进军一线市场的决心更为坚定。从中也大致可以窥见目前国内主流房企对市场的判断。

中金证券的一份分析报告认为，布局+模式将决定未来房企的成败，更为看好已经完成20个以上一二线城市布局、周转型、资金实力强的开发商；布局三四线，但成本控制能力弱，拿地能力不突出，单盘储备规模小的开发商将逐步退出市场。

中金认为，如果一家房企在一线城市单城市在售5个项目，重点10个二线城市单城市3个项目情况下，就能实现超过400亿的销售额。龙湖就是这种典型。但如果项目主要在三四线城市，由于市场容量小(仅相当于二线城市成交额的1/4～1/5)，需要约50个城市布局才能完成，规模效率不高。碧桂园属于这种典型。

未来，由于一线城市城区扩张已至极限，土地稀缺、价格高企导致进入门槛高；而中央政府力推的城镇化建设，却可能带来巨大的想象空间，三四线城市规模小，土地原材料获取难度低，成本控制能力要求强，对于碧桂园这样的企业，也许存在一定的机会。邓浩志则认为，未来房企发展的重点还是在二线。因为一线城市的地不好拿，三线城市地好拿市场不好，而二线城市无论市场、还是土地规模都比较理想，将成为全国性房企布局的重中之重。

观点

广州合富首席分析师龙斌未来竞争的关键在于进入什么城市和综合运营能力

高周转企业适应力更强，像万科、保利。未来竞争有两个关键点，一是进入什么城市，二是综合运营能力，如产品开发、融资渠道、拿地、物业服务等都决定了企业是否适应这个市场，综合能力决定了企业的竞争能力。

中金证券报告二线城市利润也较为可观

一线市场的项目拥有较高的利润率，但门槛高，拿地成本激烈，而二线城市以效率侧重，利润也较为可观，三线市场的特征是那低成本地，但消费力也有限，因此，只能使用效率性开发，快速周转。