限购会逐步宽松取消，为长效调控机制出台做铺垫

文/同策咨询研究部总监 张宏伟

近期媒体称，46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑限购令。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

单就温州而言，过去两年施行本地户籍只可购买一套商品住宅的政策，其实是比其他限购城市执行严格了一些。当前，温州限购政策定向宽松允许本地和非本地户籍人士购买第二套住宅，其实，也不过是和其他城市限购政策基本看齐而已。

温州限购定向宽松政策出台，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。在坚持“去投资化”的前期下，适当定向宽松限购政策有助于拉动宏观经济回升。

此外，温州房价自本轮调控以来一直是持续下跌，即使当前大多数城市楼市基本面已持续回升、房价已步入小幅上涨通道的市场背景下，温州房价仍然是领跌全国。温州限购定向宽松政策出台，有助于温州楼市成交量的回升、基本面好转与市场信息恢复，也有助于温州房价止跌回升。可以说温州限购定向宽松政策出台是温州房价的“止跌药”。

至于其他已经执行限购的城市是否会效仿温州放松限购令的措施，同策咨询研究部总监张宏伟认为，温州限购定向宽松政策出台具有特殊性，这个特殊性在于它原本就比其他限购城市执行的严格，当前，温州限购政策定向宽松允许本地和非本地户籍人士购买第二套住宅，也不过是和其他城市限购政策基本看齐而已。从这个角度来说，温州限购政策这点调整也不为过。而其他限购城市来讲，由于当前没有温州限购政策那样的放松的空间，其他城市很难在现有限购政策基础上再度放松，允许本地居民购买第三套住宅。

但是，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。

从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。

因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

从限购等当前调控政策执行层面来看，其实，自2012年以来就开始了定向宽松的调整。这些调整包括普通住宅标准调整、各种购房补贴措施、利率上的定向宽松与优惠、限购限贷政策“阶段性”的执行宽松（可补缴社保证明和纳税证明、甚至个别时间段在还请贷款的前提下，第三套购房贷款可以做成首套等）等等。

即使新国五条细则的发布之后，从执行层面来看，楼市调控政策仍然是延续之前定向宽松的措施。此外，从政策对于“限价”与房价的关注度来看，十八大以来，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，政策面不再强调促使房价合理回归，而是和当地GDP或人均实际可支配收入挂钩。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来限购限贷限价等行政化措施发展趋势来看，如果楼市长效性调控机制出台，那么，将通过以税费为主的经济手段与市场手段的使用，遏制投机性需求，保证合理的自住需求，支持中长期的投资性需求，从而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场稳定健康发展。此时，限购政策会逐步退出。

至于楼市长效性调控机制初露端倪之后，限购等行政化调控手段的退出方式，笔者认为，应该是一个“阶段性”漫长的过程，应该在现有定向宽松的基础上逐步再度宽松，如在一定时期内逐步放开允许本地户籍家庭购买第三套住宅，甚至第四套住宅等等。

届时，通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的正在逐步扩大、个人所得税的征收等等，调节多套房拥有者的持有收益、增值收益部分，同时，通过住房信息联网，从长远角度“有针对性”调节房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，保护自住购房需求，让住宅市场回归居住属性，达到房地产市场“去投资化”的目的。