商用公寓持续火爆 年底前至少有7500套新货上市

商用公寓持续火爆 年底前至少有7500套新货上市

邓浩志接受《羊城晚报》采访

　　近日，广州的商用物业又掀抢购潮，奥园城市天地、敏捷华美国际等新盘商家报称一日销售数百、过千套。而上月底，敏捷海大大厦、东凌广场等项目的公寓产品，同样遭到买家疯强，数百套单位一天就称清仓。商用物业热销，不少市场人士均表示是在预料之内，住宅限购，不限购的商用物业产品自然成为人们资金的流向所在。

　　据了解，在下半年首轮商用物业火爆的推售潮中，虽然上市产品含商铺、公寓、写字楼等，但备受普通投资者青睐的只是商用公寓。这种产品可自住、可办公、可出租收益。据悉，目前有的郊区公寓一套单位的起步价仅需三四十万元，而地理位置好一些的产品，起步价也不用100万元。相对较低的入市门槛，便是吸引投资者的最大诱因。记者粗略统计，今年年底前，广州至少有17个商用公寓项目还会推出新品，供应量起码有7500套，而买家的选择范围也很广。

　　量多，新增供应超住宅

　　在住宅限购、限售、限签的同时，没有上述羁绊的商用物业似乎一时风光无限，新获预售的数量甚至比住宅还高。记者统计阳光家缘官网的数据发现，7月15日-8月5日这三周时间内，获批的商用公寓是4010套（若算上商铺、写字楼这些同属商用物业的产品会更多），而住宅只有3335套。而对比数据最悬殊的一周竟是公寓是住宅的两倍。但还有一点是值得我们注意的，那就是今年上半年，在市场如此火爆的情况下，广州十区网签的公寓是6848套，但上述的三周时间内就有4010套公寓获批上市，可见发展商推货势头之猛。

　　据悉，此后还有多个新项目、新组团陆续建成并推出新品，未来四五个月甚至有井喷的迹象——南沙创鸿汇、敏捷华美国际、珠光新城国际、方圆白云时光、广州绿地中心、广州民间金融大厦等全新项目，就记者目前掌握的资料就有9个之多。

　　面广，中心区、郊区遍地开花

　　商用公寓未来几个月新增供应量的数量不仅激增，而且分布的区域也比较大。最近一两年，中心区曾是它们的主战场：越秀、海珠等区都是商用公寓的集中地。不过，随着该类产品在市场上的受欢迎程度越来越大，其分布区域也变得越来越广。番禺、增城、花都、南沙、萝岗等外围板块现在都有它们的身影。年底前，番禺和增城这两区更是公寓产品的“货仓”。这些新品的单位面积都不大，一般在40-100平方米之间，除了平层外，也有不少LOFT产品，以满足更为个性化的居住或办公需求。

　　方圆地产首席分析师邓浩志说，公寓是在住宅用地供不应求、商业用地供大于求的情况下而出现的产物，在目前实施政策不变的情况下，市场对公寓的实际需求估计依然存在，所以日后还会有更多的公寓项目推出市场。其预计，未来的金融城将是公寓产品供应量最为突出的一个新兴板块。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文亦说，短时间内，限购政策难以取消，小面积、总价低且不受限购影响的公寓产品，需求量还是比较大的。由此带来的高楼价，说不定还会出现面积更小的公寓产品。

　　回报，区域、素质最重要

　　现阶段市场在售的公寓产品，区域不同，价格的差别也很大。比如在增城的合景誉山国际，其公寓产品总价最低的单位一套只要30万元左右，单价约8000元/平方米；但是，在天河区的佛奥广场，6月首批产品的开盘价就达4.5万元/平方米，一套最小的30平方米左右单位，总价得130多万元。当然，对于普通住宅而言，公寓的单位面积往往较小，因而总价不高，故受到投资者的疯狂追捧，就连不少年轻的自住买家也渐渐将目光转向公寓产品上来。

　　与住宅相比，商用公寓的价格不同、租金不同，其回报率也不同。中原地产写字楼部高级营业经理苏智恒告诉记者，“目前，广州很多商用公寓的投资回报率在3%-4%之间，天河、越秀区一些素质比较高的公寓，租金可达100-130元/平方米，它们的回报率可达4%-5%，算是比较高的了。”据介绍，目前珠江新城的商务公寓最多，回报率一般都有5%左右，当然，这还取决于公寓购入时的价格。

　　公寓的供应量不断增大，有业内人士十分看好其发展前景。“目前公寓的投资回报率普遍在3%左右，未来仍有望走高。”经纬行研究中心经理许婉婷分析，现在越来越多的住宅项目是两房或以上的产品为主，单间、一房单位较少，“这种供不应求的状态还会持续激化，因而助推越来越多的租赁需求转向公寓市场，推高公寓的租价”；另一方面，小面积公寓更适合一些小公司或工作室的办公需求，预计这种需求也将持续增长。她认为，在供应合理增长的背景下，公寓的投资前景仍有比较大的上升空间。