房产原值核定及20%增值税计算方法六步走

文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

4月初，各自地方版的“新国五条”细则已发布完毕。 “新国五条”细则当中房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法并没有给出明确的执行细则，国税总局也将这个执行细则权限下放到地方政府。

房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法六步走

从目前来看，各地方政府目前还尚没有明确表态房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法到底怎么执行。这有可能成为这个政策短期内难以落地的原因之一。

笔者与业内人士进行交流，基本上总结了一套思路，现在将总结成果汇总出来如下，仅供参考。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法可以分为六步走：

第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定；

第二、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价（5-10%）基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。

第三、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。

第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本；

第五、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。

第六，理顺思路：按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。

弱化房产投资属性，让房产回归自住价值

此次新国五条细则及各地方政府版的调控政策绝不是媒体及大众所解读那样简单的重复和强调。笔者认为，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，二手房交易20%增值税是主要针对短期内（5年内尤其是1-2年的短期投机客）投机行为而征收的一个资本利得税，并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征，对于持有套数越多、时间越短的短期内投机客，将通过这个税收动作降低其短期内投机的空间。

同时，对于中长期投资客，尤其是5年以上的投资客，二手房交易20%增值税的征收可以适当减免，或根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计，最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失，基本上是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，

总体上来讲，通过20%增值税的征收将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，防止整个房地产市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。