贾卧龙信贷收紧 房企怎样避开“资金悬崖”？

编者按：本文主要就当前房地产行业的形势，重点分析了在当前银根紧缩的情况下，我国房地产行业如何选择合适的融资方式。中华资本网记者就此问题专门采访了中赢财富集团董事长贾卧龙博士。

2013年国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步落实国五条实行货币信贷紧缩政策。截止2013年4月底，虽然全国均在进行房地产调控，但全国房价依然一片涨升。如果房价控制不住，新一轮金融调控政策即会随之而来。在当前严峻的资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多项目开发资金已成为行业发展的一个重要课题。

一、我国房地产企业融资总体情况

房地产是资金密集型产业，房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，2012年1—12月房地产开发到位资金96538亿元，比上年增长12.7%。其中，国内贷款、自筹资金以及信托、基金等其他资金是资金来源的三大重要组成部分。

   售房定金及预收款、个人按揭贷款共为37082亿元，所占比例为87.7%；房地产企业自筹资金39083亿元，增长11.7%；国内贷款14778亿元，增长13.2%。其中，银行贷款13140.4亿元，占比88.9%。由于自筹资金部分的建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，因此房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产企业对银行贷款的高度依赖性。

由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。而我国的金融市场发展不够完善，市场上可供房地产企业选择的融资产品较少，房地产企业的融资渠道比较有限。

二、我国房地产企业的主要融资方式

（一）上市融资

上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。

（二）信托融资方式

   这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。

（三）股权证劵化融资方式

夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较为少见。

（四）短期融资券

短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。

（五）资产证券化

是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。

（六）融资租赁

根据《合同法》的规定, 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。

   出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

目前万达自持的商业物业，很多都采取经营权抵押，10年的租赁权抵押获得银行的支持，获得几百亿的银行授信。

（七）项目融资

所谓用房地产项目融资，是指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。目前国内万达广场，深圳茂业等商业机构均采取了类似的策略。

（八）海外融资

    海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

（九）开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险, 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲, 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题, 实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题, 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社

三、房地产企业融资方式的建议

既然银根紧缩使得从银行贷款更加艰难，房地产行业更应该注重内部筹资这一渠道。企业内部管理水平的高低，对企业内部筹资的效果有着较大的影响。为此，首先应全面提高房地产企业对管理的重视，改变长期以来重经营、轻管理的思想；其次建立适应市场经济的管理机制，建立科学的企业内部管理制度，使企业的财务、生产、质量等管理工作正常化、规范化，提高企业管理等级；再次，企业的发展和投资方向，必须符合国民经济发展的趋势和社会发展的需要，并具有较高的企业效益和社会效益，当企业具有增长潜力和发展后劲时，企业就可以更多地从内部筹集到发展所需资金。外部融资则可以从以下几方面入手：

（一）促进信托的进一步发展

房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为，因此要进一步促进房地产信托的发展。

（二）加快房地产公司债券的发展

发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。

（三）进一步扩充股市规模

房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。

目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国A股上市的房地产公司仅有121家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。

（四）积极进行房地产企业融资创新

目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。

总之，房地产企业融资方式的选择必须要量力而行，应结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，并且融资方案要利于企业资金结构的优化。因此，房地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己的竞争优势，使企业快速健康的发展。