五一上演刚需大战 楼市量跌价不跌

五一上演刚需大战 楼市量跌价不跌

邓浩志接受《南方都市报》采访

    正如节前预测的一样，今年五一小长假，广州一手房市场整体呈现“刚需产品激增、价不跌量跌”的现象。据搜房网数据监控中心最新统计，广州五一假期三天一手房网签382套，同比2012年五一假期（499套）跌23 .4%，日均成交约127套，相对2012年五一假期（日均167套）减少40套。

    房企积极应战刚需盘话事

    即便在新政重压下，仍有不少房企选择在五一假期集中推售，并举办多种应节活动抢客。

    据经纬行不完全统计，五一期间广州市共有29个楼盘推货，总货量超4000套，相比去年五一毫不逊色，仍以旧盘新推为主，包括碧桂园天玺湾、雅居乐剑桥郡、富春山居、君华香柏广场、祈福名都、誉山国际等。当然也不乏多个全新项目，如邦华·翠悦湾、中森茗苑等。

    从供应产品来看，今年五一楼市是一场刚需大战，无论是中心区还是外围区，中小户型明显占主导地位。新世界凯粤湾五一期间售C 3、C 4栋单位，户型面积为75-92平方米的两至三房单位；保利西海岸推出英伦花苑122栋部分单位，户型是80-85平方米两房，94-96平方米三房。

    中地行分析，抑制投资性需求、控制房价上涨，是当前楼市调控的重点。为了顺应当前政策形势，开发商会开发更多适应刚需的户型，从推货户型看，今年五一楼市是一场刚需大战。

    搜房网节前做的调查数据显示，近五成受访者表示五一期间会看120平方米以下的中小户型单位，不到四成的受访者选择120-144平方米的大户型，仅有不到一成的受访者表示寻找145平方米以上的单位。

    五一假期首日，张先生正在番禺某楼盘排队做诚意认筹，他表示非常钟意90多平方米的三房单位，“90多平米的房子买得起，总价也不算高，如果再大一点就比较有压力。”

    合富辉煌集团副总裁谢宇晗表示，在政策影响下，自住刚需客成为市场购房主流，因此，五一期间的中小户型产品供应超六成。

    外围盘活动丰富中心区人气淡

    今年五一期间，天公不作美，阴雨绵绵，但一手房项目受其影响却不大，整体人气尚可，尤其是主打刚需客的项目，在各种应节活动的推动下，人气相对较旺。

    从南都记者踩盘情况来看，五一期间，外围区主打刚需客的楼盘，在节日期间多举办各种活动吸引购房者，人气较旺。

    而相比外围楼盘旺丁场面，中心区高价盘受关注度相对下降，人气稍显淡静。据记者了解，天河区珠江新城售价整体企稳，较少见折扣楼盘，个盘日均看房客不超过3台。同区域天河公园板块，售价过高的楼盘人气也相对淡定。某豪宅盘在售三期余货单位，即便五一期间推出五重大礼，在假期三日的日均看房客不超过3台。据记者了解，此盘折后价格为5万元/平方米。越秀区没有举办活动的楼盘人气也相对一般。

    优惠小打小闹多盘升价明显

    虽然刚需产品及刚需盘占主流，但房企让利仍较少。从南都记者踩盘情况来看，今年五一期间，广州一手房市场整体售价企稳，多盘优惠幅度小打小闹，部分楼盘甚至出现升价的现象。

    从经纬行的报告来看，五一期间新货售价上调的楼盘包括尚东君御、骏文雅苑、可逸江畔、豪进山湖珺璟等，单价相比前期产品均出现每平方米两三千元的涨幅。而利用五一蓄客的楼盘，新货吹风价部分亦有明显提高，包括罗马家园、御金沙、岭南新世界、汇东国际等。

    “实际来看，新货升价的原因有多个方面，个别是因产品质素提高，或者景观资源优势明显，个别是跟随大市场以及周边楼盘一起涨价。”经纬行分析。

    从区域来看，打折楼盘多集中在花都、番禺、白云等郊区。其中，祈福名都新货开盘8折，广州亚运城8.1折，招商金山谷新推别墅50万抵100万。白云区和天河区的高端项目则延续了4月份的折扣力度，保利云禧50万抵80万，中海云麓公馆20万抵50万。

    经纬行分析，在售余货方面，价格则是高位企稳，以往五一黄金周经常出现的折扣优惠、一口价单位，今年已明显减少，即使有也并非实质性的优惠，更多是作为噱头吸引购房者。

    五一假期的优惠幅度甚至不敌4月份。据搜房网数据监控中心统计，广州一手房5月推出优惠的项目有144个，优惠占比为45.28%，优惠楼盘个数比4月份减少19个。

    刚需客挡道价不跌量跌

    在刚需产品涌现、理性的刚需客主导市场的现状下，今年五一假期，广州一手房市场整体呈现“价不跌量跌”的现象。

    阳光家缘网数据显示，广州五一假期三天一手房网签382套，同比2012年五一假期（499套）跌23 .4%，日均成交约127套，相对2012年五一假期（日均167套）减少40套。

    而据搜房网数据监控中心最新统计，今年五一假期三天，广州全市成交均价为16527元/平方米，和去年同期的11268元/平方米相比，涨幅达46.7%.

    但是，佛山楼市似乎并未受限行影响，依然很热闹。超过30个楼盘开盘推货，开发商使出各种招数吸引人气。根据各区房地产信息交易网统计数据显示，4月29日-5月1日，禅城商品房网签63套，南海网签285套，顺德网签208套，延续了第一季度回暖的势头。

    对于五一广州楼市的总体情况，满堂红研究部主任肖文晓认为，今年五一期间的广州楼市虽不火爆，但也并不惨淡。受指导价政策的影响，五一期间很少楼盘会打出较大优惠来促销，这说明五一楼市呈不温不火、相对理性的状态。

    值得一提的是，去年备受追捧并现“日光”的南沙碧桂园天玺湾，五一期间推出新货，有提前认筹客户在现场未能选到合适楼层的户型，就决定暂不购买。业内人士认为，从这点来看，之前对于南沙盲目追从的买家因政策影响，购房行为已趋于理性。

    地产经济学家，方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，广州五一楼市中规中矩，成交量虽在统计上出现下跌的情况，但真实销售量并没有受多大影响，主要是许多项目延后销售的原因。另外，成交价格比较稳定，并未出现大涨大跌的情况。整体来看，郊区楼盘比中心楼盘更为活跃。

    数说五一

    阳光家缘网数据显示，广州五一假期三天一手房网签3 8 2套，同比2 0 1 2年五一假期（499套）跌23 .4%.而据搜房网统计，广州全市成交均价为16 5 2 7元/平方米，和去年同期的112 6 8元/平方米相比，涨幅达46 .7%.

    后市研判：

    仍旧“不温不火”？

    针对后五一楼市走势，业内说法不一。肖文晓认为，今年二季度也会持续五一期间不温不火的状态，呈现出一个稳定的市场。中心区的楼盘需要政策磨合期，故在这个阶段，开发商将不会进行大批推货。“但受指导价政策的影响，高端盘销售受阻，广州二季度不会像一季度出现量价齐升的现象。”

    谢宇晗同样认为，刚需主导之下，预计5月广州商业住宅市场整体平稳，成交量保持去年四季度以来的较高水平。但限价、限签等或制约后市成交量。

    邓浩志则认为，由于市场刚性需求仍很旺盛，后市将会呈现成交活跃的态势，签约量有望在五一之后逐步放大。这主要是因为，在五一前后出现限价令，许多项目未能做好充分的准备。值得关注的是，受限价令的影响，后市可能会出现毛坯房销售增多的现象。

    合富辉煌首席分析师黎文江对于最新价格指导政策提出了自己的看法，他认为，限制高价盘是错误的，如果单独为控制高房价，政府对中低价位的楼盘加以限制，并把成交量拉上去，同样可起到拉低房价作用。“其实，目前市场供应的产品大部分还是中低价位楼盘，约占70%，如果把这部分产品成交拉上去，也可以起到拉低全市房价的作用。”

    部分市民担心后五一房价会持续攀升。据搜房网调查显示，逾六成受访者担心房价会继续上涨，仅有不到三成的人认为房价会企稳或小幅下滑。

    经纬行研究中心则认为，随着住宅预售价网上申报制度的执行，政府在预售及签约环节把控趋严，高价盘限售限签预计将持续，以确保今年年度房价调控目标的达成，因此无论是网签量还是网签价格，均可能出现明显回落的现象。“但从实际市场成交来看，刚需盘成交仍将畅旺……发展商当前多无资金压力，因此在价格上难见让步。若下半年未有重大利空政策出台，则市场热度难降。”