贾卧龙深度解析房地产十大融资策略

中国房地产是大资本与知识密集结合的产物，中赢集团依托香港太平洋国际投资集团的专业优势和品牌优势，建立了一个面向地产界与金融界的高端、私密、专业的投融资服务平台，依托数百家投融资机构及行业专家，致力于推动地产金融化，为房地产企业设计不同的融资模式和融资渠道，实现一对一，一对多的资金集合。

中赢通过对接银行、信托、债券、基金、保险、证券、民间资本与海外资本，为最具成长潜力的中小房地产开发企业提供专业、安全、便捷的项目投融资全程跟踪服务。

    目前，已有数十个项目通过中赢平台实现了融资，中赢直接投资和撮合服务投资，获得超过200亿元的房产资金。

为了打破房产融资神秘的面纱，从本篇起，我将陆续推出房企融资之道，百姓房产理财，风险管控要领，合法融资与非法融资的界定等观点，以飨读者。

房地产贷款融资之——私募股权融资

在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成了企业的融资战略。

房地产贷款融资之——融资租赁

根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。

出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷。另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性。以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

目前万达自持的商业物业，很多都采取经营权抵押，10年的租赁权抵押获得银行的支持，获得几百亿的银行授信。

房地产融资之——项目融资

所谓用房地产项目融资，是指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式， 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。目前国内万达广场，深圳茂业等商业机构均采取了类似的策略。

房地产贷款融资之——债券融资

债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

房地产贷款融资之——海外融资

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

房地产贷款融资之——开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金， 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息， 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题，使他们更容易得到商业银行的开发贷款。

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠。但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

房地产企业项目融资途径之——房地产资产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有，转化为债权拥有的有价证券形式。

资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》 正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

房地产商业项目融资途径之——联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。因此对于中型开发企业来说，选择联合开发这种方式，可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。

多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差，套用住宅开发的模式开发，不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来，这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位，并且地产商与经营商强强联合，可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况，使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

信托计划之——房地产融资

云南城投拟通过中投信托有限责任公司参与云城保障房建设基金集合资金信托计划，将与公司下属控股子公司云南融城股权投资基金管理有限公司共同投资设立有限合伙企业，对公司下属控股子公司昆明城海房地产开发有限公司进行投资。

云南城投拟以认购不超过1.75亿元信托基金。云城保障房建设基金集合资金信托计划，该信托计划规模不超过7亿元，由社会投资者认购优先级信托单位；劣后级信托单位由公司现金购买，优先级信托单位与劣后级信托单位规模比例为3:1。当募集金额达到2亿元时，该信托计划成立。该信托计划信托资金期限2年，满18个月可以提前终止。通过信托计划进行房地产融资成为本次房地产调控下的新型融资渠道。

私募票据——房企融资新宠

  私募票据由于不受净资产比例的限制，在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具，看能不能跟房地产企业做起来。中央鼓励大力发展直接融资、大力发展债券市场，而私募票据这一块和公募债券的规矩都已经定好了。银监会已经叫停信托理财以后，如果能帮房地产企业发私募票据，然后商业银行运用理财产品跟私募票据对接，把理财产品再来卖给其他的居民。现在一直想做创新，就是想打通这个经脉，因为相关的规则已经出来了，房企肯定可以在这个方面试一试，因为无论是商业银行还是投行，都可以做主承销商，这是一个很重要的突破。

商业银行遵守监管部门的政策，在房地产开发贷款上还是比较谨慎。在开发贷款上的政策就是总对总的这些客户，目前还是维持原先的信贷投放规模和投放量；对于非总对总的项目，目前开发贷款方面实在是难以拿出新的信贷增量出来。据了解，企业发债通常受到净资产40%比例限制，而私募票据非公开发行的特点则可突破这一限制；此外，私募票据是非公开发行的融资工具，其信息披露要求相对公开发行更为简单，例如无需定期披露财务报表等。