受制限价令，北京公寓豪宅“丧失”创新动力

      据亚豪机构统计数据显示，2013年4月份，北京报价5万元以上的公寓豪宅产品中，有望京·金茂府、远洋万和公馆、当代MOMA·历峰三个项目相继入市，新增供量209套，新增供应面积5.4万平米，环比分别下降54%、4%。其中望京·金茂府和远洋万和公馆作为望京区域的明星项目，分别以50000元/平米、58000元/平米的价格入市，开盘价格不约而同的和上一期保持了持平。
      虽然4月份新开盘的豪宅项目受限价令及较强市场关注度影响，都以平价入市，但这丝毫不阻碍豪宅产品整体报价及成交价的双双上扬。据亚豪机构统计数据显示，3、4月份以来，北京56个公寓豪宅项目中，有10个项目的报价出现了不同程度的上涨，上调幅度在1000至20000元/平米之间不等。56个项目平均报价为71630元/平米，环比3月份上涨2%。同时，4月份37个项目的成交均价达到50791元/平米，环比同样上涨2个百分点。
      对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，公寓豪宅产品因总价偏高，客群窄众等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。而在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。
      任启鑫同时指出，虽然京版国五条里只明确提出对自住型、改善型商品住房的价格纳入限价房序列，未来价格管控有双轨制的趋势可循，但目前为止，为尽早平抑整体房价，高端住宅也处于限价管控之列，这在一定程度上是与豪宅产品的基本属性相悖离的。豪宅项目因地段、产品及客群的特殊性，产品属性已经远远超过单纯居住的要求，其开发、营销模式与普通住宅完全不同，只要占有稀缺资源，随着时间的推移，价值与价格的上涨是公寓豪宅产品的必然趋势。而面对价格的限涨，开发商利润缩减，将使城区优质地块与优质项目陷入尴尬境地，在土地市场不利于优质地块发挥出价值的最大化，在终端市场只能降低开发商产品创新与产品升级的动力。正视这种差异化存在，早日明确高端产品与中低端产品的调控“双轨制”标准，将高端市场放归市场层面，才是保证高端市场合理化、健康化发展的关键所在。