四川中原2013年第一季度市场特征总结

　　第一部分：政策篇升级加码敲山震虎

　　查漏补缺细化落实

　　"新国五条"中，要求各地制定年度价格控制目标、建立健全考核问责制度，约谈问责等，均在以往多轮调控政策中反复提及，此番再次进行强调，以表调控决心，但值得注意的是：将价格控制目标统计口径确认为"新建商品住宅"，不包含保障性住房；限购区域明确界定为"覆盖城市全部行政区域"，实为针对上轮政策的查漏补缺之举，主要为避免地方政府在统计时偷换概念，打擦边球钻政策空子。

　　银根紧缩二套房首付或再提

　　针对二套房，剔除"对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。"在现有二套房首付6成、利率1.1倍的基础上再度加码，抑制投资需求，基本杜绝短期炒卖的可能性，但若后期细化政策中未对改善型需求进行甄别，则将误伤部分自住型需求。

　　交易环节课重税二手市场遭遇震荡

　　"对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征"：再次提高交易环节税率，抑制过度炒作，二手房提取差额转让所得税，税率高达20%，可以预计：此举将大幅增加交易环节费用，导致房东提价，买家进而转投一手新房市场或持币观望，二手市场交投转向冷淡；

　　由于政策细则未出，各地方也未开始执行，政策真空期，间接导致短期内二手交易激增，市场出现恐慌现象，相信这并非中央所乐见，而政策中对于"改需"等自住需求与投资性需求也没有进行甄别，有关部门在制定细则时会否对此进行补充说明，作为"新国五条"中最核心、最关键的内容，一直是各界关注的焦点，而即将出台的地方细则，各地执行的尺度和征收标准，将直接决定此轮政策的效果。

　　第二部分：房企篇蓝光领衔标杆房企持续领跑

　　品牌房企拿地积极蓝光表现抢眼

　　作为传统的市场淡季，房企拿地意愿依然表现强劲，多家知名房企高溢价拿地，其中本地房企蓝光表现最为突出，新增土地储备最多，达284.33亩，可建面积约为56.19万平米。"蓝光速度"再度为业界所惊讶，其快建快销模式已经成为蓝光地产的又一标识。其次，保利，中铁等央企陆续入市，增加土地储备。

　　标杆房企跑赢大市低端首置产品热销

　　品牌房企有其规模效应，市场认可度高，产品多样化等优势，较普通房企有着独特的竞争能力。就整体市场而言，尤其是以刚需为主的市场，首置低端产品热销或保持相当长的一段时间。市场最大的亮点就是蓝光"COCO"系列持续发力，认购率一直保持在90%以上，市场占有率不可忽视。2013年初，蓝光再度推出幸福系列产品，延续小户型多功能产品，低总价，高赠送同样赢得刚需市场极大的认可。

　　以保利，华润为代表的央企，因其品牌认可度高，产品成熟，中高端物业去化虽不及刚需低价产品，但在中高端市场，表现依然较好，跑赢大市，去化量稳定，得到改善型消费者的青睐。

　　后市：竞争加剧各路房企混战

　　成都作为西部最有发展潜力城市之一，吸引众多外地市场房企来蓉投资。现已形成京派，渝派，港派，深派等各路诸侯混战的局面，市场竞争激烈。而本地房企处于夹缝中求生存的局面，仅有蓝光，万华等几家房企保持较高活跃度，诸多中小房企出走城区，进军郊县，生存环境不容乐观。多个热点区域，众多知名房企竞争白热化，销售压力持续增加，房企只能"八仙过海，各显神通"，做到产品差异化，特色化，谋得生存发展之道。

　　第三部分：土地篇量减价升二圈层全面发力

　　供需量下跌价格攀升

　　截止到3月28日，2013年第一季度主城区和郊县共计供应土地4299亩，同比去年下降26.5%；共计成交土地3915亩，同比去年下降7.5%。由于2013年的完整推地计划尚未出炉，所以第一季度推地速度较为平缓，但土地价格的上扬趋势却较为明显。一季度土地市场揽金122.49亿，同比去年上升37.5%，其中主城区单亩地价为737万元/亩，同比上涨32.8%，郊县单亩地价为211万元/亩，同比上涨61.7%。量跌价升现象的出现，一是市场转好，开发商旗下项目去化速度加快，导致其拿地热情高涨，另一方面则是由于热门区域的土地供应愈发稀缺，因此一旦入市便遭房企哄抢，从而抬高了成交价格，最后则是由于今年一季度商业用地占比相对较少的缘故。

　　二圈层齐发力，郊县竞争白热化

　　2012年底，龙泉大面与双流华府两个郊县新兴板块集中推地，并且吸引了保利，九龙仓，中渝等实力房企入驻。时至今年第一季度，上述两个板块在土地市场上依旧表现不俗，加之双流东升，龙泉十陵，温江涌泉(光华大道段)，新都大丰，郫县犀浦等愈发成熟的郊县板块齐齐发力，二圈层的土地市场抢地之争显得愈发白热化。随着近郊区县交通轨道及周边配套的陆续建设和完善，以上诸多板块或将在今后成为刚需们的主要选择。

　　后期：以资本实力分高下战场继续外扩

　　从目前土地市场的供需状况来看，其供应总量或在进入第二季度后有一波拉升，其中近郊区县将继续成为土地供应的主力区域。随着城市继续向东及向南发展，其延线上的区域或持续升温，标杆房企们的土地争夺战也将更多地在这里展开。至于主城区的土地市场，由于土地资源愈发稀缺，其供地数量或相对小幅下降，土地出让单宗面积或相对较小，因此开发商在获取该类土地的时候需面对较高取地成本、有限的利润空间等问题，但由于区位优势明显，该类用地目前仍是香饽饽，一旦入市便遭房企们哄抢，预计该趋势或延续。

　　第四部分：住宅篇成交活跃后期或因政策下行

　　1.一手住宅：市场淡季不淡供需两旺

　　供应端持续放量仍显吃紧

　　2013年一季度供应市场持续放量，显现淡季不淡的态势，总供应达229.87万平方米，环比下降14.31%，同比大涨136.64%(注：数据截止3月28日)，但市场需求的强劲表现，仍显现出供不应求的态势。本季度供应市场呈现"凹"型走势，一月份供应市场仍旧延续12年度以来的市场热度，并未因入淡季而降温；二月由于春节假期的影响，供应有所回落；进入三月因新"国五条"的出台，开发商为规避政策风险，开始加快去化存量，供应量也因此反弹走高。预计随着各地细则政策的落地，楼市将逐步进入一段观望期，因此也将影响供应走势，而悬而未决的地方细则，则是影响后市供应的最重要因素，就成都而言，作为刚需占绝对比例的新房市场，虽有波动，但仍将保持平稳。

　　需求集中释放淡季成交火爆

　　2013年一季度成交市场异常火爆，一反淡季凄冷表现，总成交达258.14万平方米，环比上涨1.63%，同比上涨56.98%(注：数据截止2013年3月28日)。本季度成交走势呈现出高开走低再反弹走高的态势，主要因成交市场延续了12年度末的市场热度，但在二月因春节传统假期的影响被中断，但节后迅速反弹，再加之新政策的出台，导致市场恐慌房价上涨的情绪加重，进一步助推了成交的走高。预计后市，随着地方细则的落实，再加之前期需求的集中爆发，或致楼市进入观望期，成交量也将有所下降，但随着对政策的逐步适应，市场仍将回归平稳，稳中有升仍是市场正常发展的大势所趋。

　　在2013年一季度热销楼盘中，郊县跟城北区域大放异彩。城市向外扩张、郊县交通不断完善、环境良好且价格相对较低，是郊县成交上涨的主要原因。而城北随着"北改"的推进，该区域居住环境及配套也有所改善，尤其是昭觉寺-驷马桥板块，坐拥2.5环的良好地理位置，在居住环境提升后，不出意外的得到了置业者的亲睐。

　　后期：政策实施观望期短期楼市或走下行轨道

　　在经历了被称为最严厉的调控政策出台后，本季度后期，市场恐慌情绪加重，反而促进了楼市的火爆。中原认为，随着地方政策的逐步落地，楼市将进入观望期，市场将步入一段时间的下行趋势，然后逐步回归平稳。这主要基于两点：第一、政策实施后，市场必将进入一段时间的执行观察期，且中短大量需求已在前期集中释放，成交走势下行可能性较大。第二、维持市场平稳发展才是调控政策出台和实施的根本出发点，相信调控细则会对"改需"等正常自住需求与投资性需求进行区分，避免再次出现之前的误伤状况，再加之随着的时间的推移，市场对政策逐步适应和消化，潜在需求势必转化为实质需求，后市稳中有升仍有较大可能。

　　2.二手住宅：市场成交大幅上涨，成交均价稳步上扬

　　1月市场高调开局，3月政策刺激成交大涨

　　2013年一季度成都市主城区二手住宅市场在1月份高调开局，2月份传统淡季，3月份政策刺激下，整体市场成交量较2012年四季度大幅上涨。

　　2012年的楼市"暖冬"一直持续到新年第一个月，本是楼市淡季的1月份市场成交量迎来开门红，成交套数达到8179套，仅低于2012年6月份高峰水平。2月上半月受春节假期影响成交量逐步走低，春节假期结束后成交量迅速回升，一改去年同期冷清态势。2月成交量虽环比下降超4成，但未至楼市低谷，与去年各月成交量相比仍处于较高水平。3月1日"国五条"细则公布后，市场恐慌情绪迅速蔓延，购房者纷纷加紧入市，以期在地方细则落地前完成置业计划，致使成交量大幅上涨。截止至3月28日，成都市3月主城区二手住宅成交已达12503套，环比上涨160.04%，同比上涨244.24%，创历史最高水平。

　　购房者加紧入市，刚需盘热销

　　据从中原各门店了解的信息，"国五条"细则公布后，刚需客们普遍加快了置业步伐，急于在政策正式执行前尽快完成交易。其中，备受首次置业青睐的中小户型、价格适中的刚需盘迎来热销，而房龄满5年减免营业税的房源更是受到市场的热捧。高档楼盘则因为总价较高，户型较大，大多数刚需客们经济能力较难承受，因此高档盘集中区域市场未见大幅变化，成交量较为平稳。

　　业主方面，急于换房或中低档楼盘的业主出手意愿较强。此前看涨楼市、高价挂牌的业主们纷纷调低价格。他们担心地方细则出台后，将增加交易成本，持有的物业不好出手，影响二次置业计划。高档楼盘业主们则大多选择持房待售，他们经济实力较强，或拥有多套住房，较少存在资金或换房压力，因此不急于出手。

　　成交价格稳步上扬

　　二手住宅成交价格方面，中原地产样本楼盘成交均价显示，2013年一季度延续四季度以来的上涨趋势，涨幅呈持续扩大趋势。从中原地产各门店了解到，春节假期结束后，业主们普遍提高了放盘价，涨幅约在5-10%左右。"国五条"细则公布后，出手意愿较强的业主纷纷将此前较高的放盘价调低，但议价空间仍然较小，成交的房源大多都以市场价成交，低于市场价的只是少数。整体来看，目前二手住宅成交价近两月无太大变化，与2012年下半年相比则有约5%的涨幅。

　　后期：20%个税若实施，市场将再次低迷

　　3月1日公布的"国五条"细则，其中"对于出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征"。3月4日，住建部副部长齐骥透露，地方细则将在3月底出台。

　　"20%个税"若在地方执行细则中实施，将对二手房市场产生重大影响。预计市场将类似于去年"按评估价征税"出台的市场表现，为抢搭政策末班车，成都市二手房市场迎来一波交易高峰。但在执行细则正式实施后，新政加之交易环节的税率上提，买家的观望情绪再次蔓延，业主也将持房待售，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将会经历一个短暂的滞涨期。

　　第五部分：商业篇市场表现平稳后市压力依旧

　　写字楼：供应持续，市场有所升温

　　1季度写字楼市场整体表现平稳，新增供应33.25万平米，成交预计超过50万平米。随着房地产市场的整体回暖，写字楼市场投资热情再度出现，成交保持活跃。但是在供应巨幅放量、库存居高不下的市场情况下，开发商继续采取以价换量的销售策略，写字楼整体价格上涨空间有限。

　　租赁市场方面，中心城区写字楼发展较为稳定，优质项目租金保持了持续上涨的势头。但天府新城写字楼自去年底集中交付以来，市场受到较大冲击，分散业权项目中小投资者降低报价吸引租户，导致写字楼租金出现下滑，而空置率也由此迅速攀升。

　　商铺：价格攀高，销售迟缓

　　1季度商铺市场表现欠佳，供过于求情形依旧较为明显。开发商为快速回笼资金继续加大商铺供应量，导致商铺供应激增，但类型较为单一，基本以住宅底商为主，业态限制较为严格，而商铺价格持续攀高，导致投资门槛的不断上升，市场销售迟缓，成交量处于低位徘徊，市场降温较为明显。

　　后市：潜在供应量大，市场压力依旧

　　随着"新国六条"的出台，住宅投资空间日益减小，商业地产迎来新的发展契机，新政对商业地产销售起到一定推动作用。但是由于成都商业地产开发量较大，大量的城市综合体项目处于如火如荼的建设之中，未来的商业地产供应量仍将保持在较高水平。潜在的巨大供应量将对销售及租赁市场形成较大压力。

　　四川（楼盘）中原：2013年第一季度市场特征总结