长城证券-华夏幸福地产增长快速,园区质地提升

　　投资建议：

　　维持公司13年、14年EPS2.64元、3.42元的盈利预测，当前股价分别对应9.1X、7.1XPE。公司运营模式独特，地产和园区发展相辅相成，地产销售增长快速，园区质地提升，公司业绩锁定性极强，维持“强烈推荐”的评级。

　　要点：

　　业绩符合预期。报告期内，公司实现营业收入121亿元，同比增长55%；实现归属于母公司所有者的净利润19亿元，同比增长31%；实现每股收益2.02元，业绩符合预期。

　　12年地产销售亮眼，园区回款稍放缓。预计13年地产销售额245亿，增长35%；园区回款35亿，增长17%。报告期内，公司实现总销售额211亿元，同比增长28%。其中地产销售业务表现亮眼，公司12年实现地产签约销售180亿元(园区配套住宅销售额145亿，城市地产销售额35亿)，同比增加40%；但由于12年土地市场不佳，政府土地收益降低，公司园区开发业务结算回款同比下降了16%至30亿元。公司目前在售的地产项目主要为固安、大厂、怀来等产业园区配套住宅以及廊坊、天津（楼盘）、文登的城市地产项目。受推盘结构影响，公司12年销售均价约6576元/平米，同比下降12%。我们预计13年园区回款35亿，增长17%；地产销售额245亿，增长35%。

　　新园区业务拓展快速。报告期内，公司新增位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏镇江（楼盘）和河北固安的5个园区进行产业新城的开发建设。投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，尽管新增入园企业减少41家，但投资额同比增加149%，新入园大企业比例增大，招商模式变化效果明显，公司未来亦将更加注重园区档次及质地提升。

　　财务结构安全稳健。报告期末，账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的2.14倍，虽环比三季报下降0.62倍，短期流动性依然较优；公司扣除预收账款后的资产负债率仅32%，净负债率仅46%，远低于行业平均水平，财务结构安全稳健。

　　业绩锁定性极强。报告期末，公司有243亿元预收账款，已经足够完全锁定我们预测的13年全年和14年38%的业绩，此业绩锁定程度在上市房地产企业中居前。极强的业绩锁定性能确保公司在未来行业周期性下滑时仍保持较高的业绩增长。

　　风险提示：(1)公司销售和结转低于我们预期。(2)房价调整幅度高于预期，导致毛利降幅高于预期。(3)园区招商及投资进度低于预期。(4)政策风险。

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