金地股东会深耕现有城市 重点发展商业地产

在金地2012年度股东大会上，金地集团总裁黄俊灿透露，为适应现在市场的变化，金地集团在管理体系上会对原来的管理体系做一些再造，包括对产品线的管理、运营体系的管理、成本控制的管理。

其中，对产品线的管理主要是指加速项目的开发周期，比如以前金地集团从拿地到开盘，大概需要15个月，现在通过一系列的工作，可以将拿地到开盘的时间，从15个月缩短到12个月。

在运营管理体系方面则主要是指控制好买地、开工的节奏及对供应产品类型的抉择，供应产品的时间节点把握等。

而在对上述方面进行深化管理的同时，黄俊灿也详细介绍了金地集团2013年的一些发展目标。据悉，金地集团2013年的新开工面积会较2012年翻翻，而且这些新开工的货基本上都是目前市场上的主流产品。

同时，在商业地产方面，黄俊灿进一步表示，将继续把原来的那些商业做好，争取为明年商业的开业做好准备，“目前金地大部分的商场都处于在建状态，预计将会在2014年陆续开业”。

对于金地集团未来在商业项目方面的具体规划，金地集团董事会秘书徐家俊指出，金地集团未来在商业项目产品类别上，一方面将发展持有的物业，但另一方面，由于资金占压很大，周转率比较低，因此金地集团会在项目发展前期，重点去选择一些销售型的商业物业。

徐家俊续指，在商业地产的方面，也将控制好自身体量当中持有型商业和销售型商业的体量和比例关系。根据已有资料得知，目前商业地产的租金收入只占金地集团总营收的1%。而招商地产此前曾表示，在几年之后，其商业地产的租赁收入将要达到招商地产总营收的20%。

对于金地此前在获得的香港上市平台，金地集团总裁黄俊灿于股东会上也明确指出，将重点去发展商业地产。

在外界较为关注的地产金融方面，金地集团总裁黄俊灿介绍称，目前做金融主要是做两块，一个是做股权方面，例如其与和UPS合资的美元基金就是做股权的；另一种就是做债权，“有一些房地产项目资金出现困难，或者有问题的时候，我们可以给他有一些债权基金的投资”。

另外，当天股东会上，最受关注的莫过于金地集团股东生命人寿会否继续增持金地股份，从而影响金地管理层稳定性的讨论。

对此，生命人寿参会方也做出了相关回应，其称，已跟第一大股东签署相关协议，其暂时不会有所动作，而目前来看生命人寿还只是希望做一个财务投资者，分享金地未来发展的利润。同时，生命人寿参会方还表示，金地集团在很多政府资源上面给予了金地人寿很大的支持，其也希望能够以各种各样的方法去支持它，让其有更好的发展，有更多的利润回报。

据了解，若生命人寿持有金地股份占到10%时，才会对金地集团管理层造成影响，而目前生命人寿占比金地集团股份还不足10%。

以下为金地2012年度股东大会现场问答实录

现场提问：金地集团今年的销售安排是怎样的？

黄峻灿：

希望能够尽量在前面这些季度多卖一些，总体来看我们今年堆货的比例，上半年和下半年是四六开的规模。

现场提问：作为金地来讲，怎么保证在现有情况下，将拿地成本控制在合理的范围内？目前金地集团也已提出要提高经营水平、提升净利润率等目标，这个目标实现的步骤是怎么样的，有没有一个切实可行的方案？

黄俊灿：

我们拿地的大原则就是，做主流城市主流地段的主流产品，这是我们要坚持的。我们是希望能够在现有已经进入的28个城市做深耕，而不是再继续的进入更多的城市开发。我们现在要做的事情就是在同样一个城市去分析，不同的片区的板块，在这个城市未来的发展中间它所承担的功能和它未来发展的可能的变化。如果我们发现有一些片区是价值洼地的话，我们就可以非常积极的加入到那儿，这些地将来会随着这些片区的发展而得到价值的提升。

至于谈到怎么从股东关心的收益方面做一个提高，我觉得这是需要体系性去解决的一个问题。长远来看，我们认为它的毛利率水平应该是会逐步降低的，因为行业逐步的成熟。所以我们就必须在周转方面下一些工夫，也必须在成本管理方面、费用方面下一些工夫。

财务杠杆问题，应该是取决于公司经营风险偏好，就是说你如果愿意进取一点，你可能会获得更大的收益，但也有可能会陷入更大的风险。

如果从净负债率的指标来看，金地公司的财务状况应该说不算保守，而且也不算特别的激进，我们是属于中上水平。周转这一块的的加速，我们刚才谈到的是通过产品线的设计，我们希望能够把我们的研发周期缩短，从拿地到研发的周期缩短；第二个是我们尽量的能够在地价的支付方面做一些可能的谈判。如果我们地价能够低一点，或者说有些旧改的项目，可以用一些房迁房来抵一部分地价的话，实际上这个支出的数额就会减少，对我们来讲，地价的支出是最快的，通过这种方式，支出就会减慢。

成本方面，刚才谈到，原来我们的成本偏高。我觉得，跟同行比，我们的成本并未偏高。我们目前在集团内部，关于这个成本管理的这些制度，我们在做进一步的细化，包括我们对成本使用，一开始拿这个项目的时候成本配置怎么来配，应该配什么档次，都有一个明确的指引；第二个，我们会把我们的成本目标做一个设定，我们现在所有的这些成本，通过投资的时候，我们全部列出目标，使成本目标是可控的；第三个，我们会把项目将来会产生成本的合同做一个规划，全部把它规划好，规划了以后，我们每一个合同，配置多少成本，全部把它物化下来。如果将来成本有变化的话，是必须到总部来审批的。总部也建立了这样一个成本的职能部门，目前我们的成本管理的IT系统也在准备上线。

现场提问：请黄总详细阐述一下金地集团在地产金融方面的情况，主要是做银行，还是指房地产基金？今年金地集团有哪些商业项目会入市？请简要介绍一下金地集团在商业地产方面的布局和发展的规划。

黄俊灿：

我们目前做金融主要是做两块，一个是做股权方面，比方说我们和UPS合资的那个美元基金就是做股权的，就是投到项目里头分担风险、共享收益。我们股权这一块，一方面是在境外做，一方面在境内也做，境内我们这边做的是人民币，有我们自己投资的项目，也有我们和其它的金融公司合资成立的合资公司。比方说招商证券成立的股权项目，接下来也希望能够继续把股权投资业务做大；另外就是债权。有一些房地产项目资金出现困难，或者有问题的时候，我们可以给他有一些债权基金的投资。

从目前来看，这两块业务现在在国内都开始逐步的在发展。去年我们的管理规模是接近60个亿，今年我们希望能够更高一些。

基金方面，我们现在有北京、上海、深圳三个办公室，这几个业务团队他们相互之间，我们都给了他一个比较明确的目标和比较明确的激励机制，希望在去年的基础上，今年能够做得更好一些。

商业地产这一块，虽然说我们现在的租金收入只占1%，但是把租金年化为资产价值的话，这个资产还是比较高的，所以我们在考虑增加租金收入的同时，我们也会考虑我们这样的一个资产占压对我们周转的影响，所以我们会平衡好这样一个发展的关系。跟招商地产不一样的是，原来它有很多商业的地产，所以它的基础是比较好的。我们需要在市场上寻求更多的商业投资机会。

徐家俊：

商业地产的周转率是比较低的，为了做好这样一个商业地产的发展，目前在这个工作思路上是这样的，一个是要积极的开拓低成本的融资的来源。

在产品类别上，一方面我们要发展持有的物业，另外一方面，由于资金占压很大，周转率比较低，所以在发展前期，我们也会重点去看一些销售型的商业物业。我们目前的商业并不是说要把所有的商业都持有在自己的手里，比如说像一些公寓，一些临街的商铺，这些东西我们还是会考虑卖出的。我们持有的主要是一些集中型的商业，而且我们会优先考虑相对来说租金比较高的，一些城市级的商业。当然城市里的商业往往投资额比较大，体量也比较大，所以我们会控制好商业和住宅之间的比重；第二个是会控制好自身体量当中持有型商业和销售型商业的体量和比例关系。

现场提问：因为以前大家会觉得金地做的是相对高端一点的，而且户型也是偏大的，这从我们现在存货的结构也看得出来，现在金地等于是我们把这个面积往小做，而且城市是在慢慢的往下延伸一点，我这个理解，您觉得是不是这样的？

黄俊灿：

把面积做一些调整，我觉得这是一个企业要按照市场变化来做的，这个是对的，我们以前做大户型，在目前限购环境下，多次置业的目标客户群，它的去化是比较慢的。

你说城市往下走了，这个不明显，还是那么多城市，我们主要还是在现在的这些二线和一线城市里面做，没有去特别的放大三四线城市的数量，投资的布局也基本上集中在这些地方。

现场提问：金地商置你们是作为一个海外融资平台，还是作为一个业务主体？如果是作为海外融资平台的话，它是你的子公司，它融来的资金你还不能取得。所以我在想，在这方面还有什么进一步的合作？

黄俊灿：

我是这么理解的，我认为它首先是一个经营的市场主体，因为它有自己的业务，我们既有住宅的，也有商业的方面在做。所以说我们是把它作为我们的一个业务板块去运作的，我们在香港的公告上，我们也会重点去发展商业地产，当然也不排除做住宅的业务，这是我们对它的定位。我们也非常看重香港这个平台。

现场提问：请徐总补充一下关于商业地产这一块的情况，电子商务和商业地产的关系，不知道你们是怎么考虑的？

徐家俊：