优化房产税的规划与设计

房产税有广义和狭义之分。广义房产税涉及所有与房产有关的税收，既包括流通环节的税收，也包括持有环节的税收；狭义房产税则仅针对持有环节。1986年国务院发布的《房产税暂行条例》属于营业性房产领域的狭义房产税，2011年上海、重庆开始的试点则是狭义房产税在个人住房领域的应用。本文主要讨论个人住房的狭义房产税。

房产税有四大正面效应

首先，房产税有利于缓解房价上涨压力。在缺乏房产税的情况下，房价上升对房产所有者是纯粹利好。但当房产税存在时，更高的房价不仅意味着资产增值，也意味着更多的房产税。同时，房产税可以增加投资房产的成本，抑制投资需求。因此，房产税会改善房价形成机制，有利于避免房价飙升。未来中国如果要继续刺激经济，一定还会受到房价过快反弹的制约，房产税的推出有利于更好的宏观调控。

但决定房价的因素有很多，包括城镇化进程、货币与信贷政策、收入增长、土地制度等。房产税对于房价的抑制作用有可能被其它因素对于房价的助推作用所抵消，但不能因此而否认房产税的意义。

其次，房产税有利于调节收入分配。我国的收入差距本已处于高位，是国家长治久安的严重隐患。近年来房地产价格的快速上升使得有房者获得大量财产性收入，收入差距进一步扩大。有房者获得的财产性收入既与他们所付出的辛苦和承担的风险有关，也得益于城市土地的稀缺性、公共设施的建设和整体经济的发展。对于有房者特别是拥有大量房产者征税，可以减小收入差距。

房产税属于直接税。直接税所占比重偏低是我国税制结构的一个突出问题，而以增值税为代表的间接税在全部税收中的占比为70%左右。间接税具有累退性质，即越是低收入阶层，实际的税收痛苦程度越高，因为低收入阶层的恩格尔系数高，不得不承受基本消费品支出所含的间接税负担。通过增加直接税、减少间接税，也有利于减小收入差距。

再次，房产税有利于引导个人合理住房消费。对于想买房自住的人，房产税会改变他们的预期，使他们倾向于购买户型相对小的房子；对于把买房作为中长期投资的人，房产税会促使他们将房出租，而不是空置；对于炒房者，房产税会改变市场环境，他们自然而然会考虑多炒作中小户型。随着住房需求的整体结构发生改变，开发商也要更多提供中小户型，在买地时出价也会谨慎一些。

最后，房产税有利于完善地方税制。1994年的财税改革建立了与市场经济配套的分税制为基础的分级财政框架，具有历史功绩。但是省以下至今仍然主要采取复杂易变、讨价还价色彩非常浓重的分成制或包干制。这一方面是因为财政层级太多，另一方面也是因为地方政府没有大宗稳定的收入支柱，不得不依赖隐性负债和土地批租。发达国家的经验表明，房产税有望成为地方政府的主体税源。

对房产税的质疑多不成立

对于房产税有不少质疑，其中有的并不成立，有的可以被吸收到房产税的设计中去。在批评者看来，房产税的主要问题如下：

首先，房产税有可能与土地出让金构成重复征税。土地出让金是国家凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房产税是国家凭借社会管理者的政治权力而收取的税。“租”与“税”两者可以并行不

悖。在这方面，英国是个很好的例子，同样一块地既有租也有税。不过英国的地租按年收取，没有包括在房价之中，与中国一次性收取70年地租的土地出让金还有所不同。

其次，房产税只能对于私有土地征收，而我国城镇土地都为国有土地。国有企业在上世纪80年代就面临类似问题。当时我国之所以下定决心对国有企业开征所得税，就是因为国有企业有自己相对独立的物质利益，国有企业应该和其他的市场主体一样在市场中公平竞争。如果按照公有制就不征税的逻辑，中国就不该对国有企业征收被称为直接税的所得税。

第三，征税难度大。我国存在小产权房等诸多类型的房产，产权形式不一，而且房产价值难以准确估计，不愿交税的房主不一定能得到有效惩罚。但事实上，我国有关部门已在十个地方推行了数年的房产税模拟评估，相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等都不存在硬性障碍。

第四，房产税用途不够清晰合理。只有解释清楚用途，才能降低征税阻力。美国纽约的房产税原来只有1%，后来变成6%，但公众被清楚地告知了税收的用途，因此增税得到了选民支持。不能让社会公众认为房产税是政府变相增加税负的手段。

最后，上海、重庆两市的房产税收入很少。上海和重庆的试点出于减轻改革阻力的考虑在征收范围和税率方面留有不少余地。房产税是按年可持续征收的，不能急于在目前按少数地方试点情况判断它的潜力，未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

做好房产税的规划与设计

房产税应与所有房地产相关的税种乃至整个税制结构统筹考虑，做到有增有减。我国的宏观税负大体上等于发展中国家的平均水平，明显低于发达国家，但是近年来财政收入增速持续高于GDP，所占比重不断上升，在一定程度上限制了居民消费、打击了生产积极性。控制宏观税负有利于增强经济活力。可考虑征收房产税的同时，简化和降低过于繁杂的流通环节税费，减少对流转税的依赖。降低和取消的税费要公开透明，向社会公众公布。

房产税应由中央政府确定税收原则，由地方政府确定税率。这样房产税既有适当的统一性，又能充分考虑不同地区的差异。中国是一个大国，不能一刀切。应充分发挥地方政府的作用，做到因地制宜。

适当降低土地出让金一次性收取情况下的房产税税率，避免重复征税问题，同时鼓励土地出让金年租制。通过新老划断的办法，对于“老房地产”与“新房地产”区别对待，减少房产税对于土地成本的影响。

给予农村宅基地和基本住房保障以免税待遇。对于基本住房保障的确定，可以房产套数为标准，也可以人均住房面积为标准，原则是对居民的基本住房不征税或仅少量征税。