房调为何一再成“空调”
只要地方政府是房地产价格上涨的最大受益者,则房价调控就摆脱不了一再“空调”的命运。
自2月20日“国五条”出台至今,已满百天,尽管房价环比涨幅有所收窄,但是房价上涨的趋势并没有改变,政策没有收到预期的效果。
“国五条”不能说决心不大、措施不严厉,特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策,被誉为本轮调控的“杀手锏”,并被各界寄予厚望。但随后陆续出台的北京(楼盘)、上海(楼盘)、重庆(楼盘)等30余个城市的地方细则,除北京明确“20%个税”实施时间外,绝大多数城市只是象征性重申了“国五条”细则的要求,有的地方甚至完全不予理会。“国五条”可谓“重拳打在棉花”上,严厉的政策被各地的“化骨绵掌”轻轻化解掉。
为什么会这样呢?因为相比土地出让金的收入而言,征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的,如果因为征收住房交易的所得税而影响到房地产市场繁荣,进而影响土地出让金的收入,则是因小失大之举。收取土地出让金才是地方财政一本万利的丰厚财源。为了获得丰厚的土地出让金,必须保持房地产市场的热络。对于不断冒出的“地王”,地方政府嘴上喊打,心里窃喜。
5月以来,北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等地的土地市场“高潮迭起”。房企一反常态拿地异常积极,几家标杆企业甚至多次出手。高总价、高溢价的地块接连出现,多地的“地王”纪录也被刷新。面对地价的飞涨,北京市紧急暂停丰台区花乡夏家胡同地块出让,湖南省也宣布今后将对“高价地”频发地区的相关责任人进行约谈,国土部则针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。但我们对这样的约谈和督察深度怀疑:谈些什么呢?靠官员指示地产商把价格降下来?暂停地块交易以后又怎样?地不卖了?
地方政府消极对待房产税,不仅盘算到多卖几套房比征房产税更划算,而且因为得到买房、卖房(二手)者和房地产商的“一致拥护”而理直气壮。20%房产税成了出力不讨好的政策———本应成为未来打压房价最大受益者的买房人,却因当下就需要缴纳沉重的税负而成为政策的最强烈反对者。这可能是政策的制定者始料不及的。
房地产商从地方政府对房产税的消极态度嗅到了某种味道,他们吃定“调控政策肯定无疾而终”,才敢于激情拿地。“有(地方)政府罩着,房地产价格降不下来!”
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