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瑞房失策 罗康瑞道歉

发布时间:2013-4-8 11:02:00 来源:网络 function ContentSize(size) {document.getElementById('MyContent').style.fontSize=size+'px';} 【字体:
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  瑞房失策

  “去年我们的业绩不理想,我向我们的股东以及投资者致歉。”在3月28日的业绩会上,瑞房主席罗康瑞语气沉重地表示。

  2012年,瑞安房地产有限公司(瑞房,0272.HK)交出了一份令外界大失所望的成绩单:营业额、营业利润、净利润跌幅均超过四成,而核心净利润更是骤降87%,120亿元的合约销售目标完成不到一半。

  业务不清晰是罗康瑞对瑞房的评价。在分析人士看来,正是因为该公司主力开发综合类大型项目,导致交楼量和开发预算不受控制,当慢周转遇到市场波动,业绩自然起伏明显。

  痛定思痛,罗康瑞打算出任中国新天地的主席,计划通过分拆中国新天地上市将资产管理业务剥离出来。

  业绩大跌

  瑞房的全年业绩公告显示,2012年,该公司的营业额为48亿元,跌43%;营业利润为13.97亿元,跌55%;不计投资物业重估收益的盈利为2.01亿元,大跌87%。2012年,瑞房仅获得57.32亿元的合约销售额,占120亿元全年目标的一半还不到,甚至还少于2011年的销售额。

  海通国际在报告中指出,瑞安房地产2012年业绩低于其预估和市场一致预期,表现令人失望。公司核心净利润更是骤降87%至2.01亿元,较该机构预期低75%,比市场一致预期低82%。

  “主要是推货和销售进度不佳,去年年中瑞房进行了产品结构的调整,将一些大户型匆忙改成小户型,导致供货节奏跟不上,影响结算。还有去年本来打算要卖的商用物业最后也没成交。”第一上海证券分析师柯学锋对本报记者表示。

  瑞房董事总经理兼行政总裁李进港在去年下半年曾表示,集团上半年住宅合约销售额约53亿元,加上下半年可售项目,全年集团销售目标近100亿元。他当时透露,集团正就价值50亿元的商业物业洽商出售,期望2012年底前能出售20亿元。

  但实际上,该公司在去年下半年仅有4亿元的合约销售入账,预期中的物业销售也未能达成,导致全年合约销售只能停留在上半年取得的水平。

  据了解,瑞房曾在2009年提出第一个3年发展计划,目标是至2012年时每年项目落成面积最少100万平方米,此后每年逐步增加落成量。但2012年,该公司并未能达到建成100万平方米的目标,理由是为了更有效地管理存货水平和资本性开支致多个发展项目的开发速度放缓。

  下滑原因

  造成瑞房业绩下滑明显的原因,是多因素构成的。

  李进港曾强调,3年计划很重要的一点策略就是加快资产周转。除了出售非核心商业项目外,加快项目发展及现金流转也是重要指标。

  事实上,这两项瑞安房地产在去年并未能做到,合约销售离目标仍有60亿元的差额,原定20亿元的商用物业也未成功售出。

  “瑞房的开发重点是商用物业,投资周期长,开发和经营成本都较高。当销售入账未能跟上时,公司利润就会大受影响。”香港某分析机构研究员张浩(化名)说。

  正如该公司在年报中所表述,集团开发项目的特质均为大型项目,覆盖全方位的产品种类,从低层至高层住宅,五星级酒店、软件办公园至甲级办公楼,新天地休闲娱乐区至大型购物商场。

  这些不同的物业类型具有不同的项目发展周期和经济回报,要求不同的现金流及资本管理。将周期特性不同的产业进行混合经营是瑞房存在的主要问题。

  “商用物业和住宅在资金的调配及现金回笼的周期上都有明显不同,在不同时间点的营收状况会有很大差距,造成所谓的盈利波动。”张浩说。

  另一方面,过去3年,瑞房已投入140亿元进行旧城改造项目的动迁,但直至目前还有些地没有交付,给公司带来了很大的资金和成本压力。

  另外,在大部分内房股都取得30%以上增长的2012年,瑞安房地产的业绩却同比大幅下滑,管理层的能力难免成为外界质疑的焦点之一。

  在李进港担任瑞房CEO的两年时间里,公司业绩经历了较大波动,对此,罗康瑞在业绩发布会上解释,李进港接手后要马上进行有效管理也不容易,“我知道他有能力,现在在于如何调整角色。”

  虽然表示对李有信心,但罗康瑞也透露,未来会积极参与瑞房及中国新天地的发展策略及规划。

  在张浩看来,相较于李进港的个人能力,瑞房的个性及发展模式才是导致其业绩下滑的主要因素。“这是一家很有自己风格的公司,它坚持自己认为对的模式,不随市场变化而变化。像去年那样的业绩波动,并不是第一次。”

  架构重组计划

  罗康瑞显然对瑞房的表现不满意,他透露,未来将会积极进行重组和理顺公司旗下业务。“我非常希望看见瑞房重新增长,而不只是守住。”

  2013年3月1日,作为准备于香港联交所独立上市的一个步骤,中国新天地以瑞房全资附属公司的主体,用分开管理的方式开始经营。按照罗康瑞的规划,瑞房将成为一家专注项目开发销售、以加快资产周转的开发商,而中国新天地则负责资产管理——罗康瑞开始对瑞房进行架构重组及产品类型的调整。

  进行这样的业务分割,是因为罗康瑞意识到瑞房过往的业务结构太模糊。

  “将业务拆分成两家公司进行运营,商业板块的套现可加快住宅板块的开发,有利于纠正公司过往周转过慢的缺点。”柯学锋认为这对瑞房是利好。但麦格理却表示,该公司住宅销售疲弱表现,不会因分拆商用物业而有改善,该公司未来3年有可能仍呈负现金流态势。

  3月29日,2012年业绩发布的第二天,瑞房便宣布发行不少于约20亿股及不多于约22.51亿股供股股份,以集资36.77亿~41.37亿元。据了解,该认购价较该股最后一个交易日的收盘价折让约44.9%。

  对于瑞房这种在逊色业绩发布后又折价供股的行为,资本市场报以看空的态度。4月2日,该公司股价大跌14%。

  “折价供股是因为中国新天地在短期内上市套现的可能性不大,而目前公司还需资金发展项目。”张浩表示,在中国新天地分拆上市前,高成本长期侵蚀收益的问题将依然困扰着瑞房。

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