雨润如何做好房地产 将土地价值最大化

　　提及“雨润”，绝大多数人印象中定是雨润火腿或雨润食品，实际上，如今的雨润集团已经成为一家集食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业于一体的集团。通过全面整合经营资源，打造物流、百货、旅游和地产无缝接合的体系，雨润地产不断发展壮大。

　　虽不像雨润食品一样家喻户晓，但雨润地产的成绩亦可圈可点。根据公开资料，自2002年成立以来，其开发的项目已遍布华东、东北、中西部近40个城市。2013年，雨润地产更是被评为中国房地产综合实力百强房企，位列第49位。据不完全统计，2014年雨润地产实现155.1亿元销售额。

　　然而，随着雨润地产发展壮大，猜疑和非议也接踵而至。雨润方面认为，政府之所以愿意将土地给雨润，是因为雨润可以将土地的价值最大化。

　　“雨润”味道的房产公司

　　2002年，在食品行业挣得第一桶金的雨润集团老板祝义财进军房地产行业。食品行业的成功和行业本身的高周转特性使得祝义财握有大量的财富，而财富的增值又必然需要投资一个高利润率、同时风险较低的行业予以承接。房地产行业可谓是祝义财最好的选择。

　　食品行业和地产行业在特点上自然形成“快、慢”互补，可以很好地优化雨润集团的资产配置，提高资本的运用效率和收益。同时，食品行业农产品物流中心的建设，也与房地产形成协同发展，成就了雨润地产独特的优势。

　　于是，雨润旗下的第一家房企—“雨润地华”诞生。据报道，地产板块的所有启动资金几乎都来源于祝义财自掏腰包。之后，公司更名为“雨润地产”。

　　祝义财对雨润地产的发展寄予厚望，对公司的要求也就极其严格，其多番强调“用做食品的态度来做地产”。

　　随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股“南京中商”，开始进军商业地产领域。

　　目前，雨润地产已经成为雨润控股集团下设的七大业务板块中的重要一环。雨润旗下其他板块，如物流、旅游、金融保险、建设也与房地产行业发展息息相关。其中，依托于农产品物流园区发展地产的模式，更是雨润地产的一大特色。一个根植于“多元化”中的地产公司呈现出不同的味道。

　　产品线清晰靠品质立足

　　雨润地产集团运营管理部总经理卞克接受《投资时报》记者专访时介绍，目前雨润地产的产品线主要分为四部分，包括住宅地产、商业地产、旅游地产和产业地产，其中产业地产主要是雨润特色的物流地产。

　　依托于食品工业的老本行，2013年，雨润就完成了物流地产在全国的战略布局。

　　据雨润集团内部人士介绍，雨润物流地产是一个集批发市场、酒店、仓库于一体的大型项目。“假设一个橘农在橘子成熟期，大量橘子积压卖不出去，就可以暂时存在我们的仓库里，等到反季节的时候再对外销售。而这些橘农以及各地经销商在我们这里交易的时候，又可以在酒店歇脚，这样我们这个物流地产就运作起来了。”

　　目前雨润已经在南京、成都、西安、沈阳等各地打造此类物流地产。据悉，此项目中的一个小铺位的年投资回报率可以达到7%~8%以上。

　　雨润的商业地产，则主要依托于其上市公司南京中央商场(集团)股份有限公司(下称中央商场，股票代码：600280)。中央商场年报显示，2013年该公司实现营业收入73.19亿元，较2012年同期增加21.41%，归属于母公司所有者的净利润为5.70亿元，同比增长883%。雨润广场和雨润城综合体是雨润商业地产的主要产品。

　　以南京雨润国际广场项目为例，它是一个集超五星酒店、甲级写字楼、精装洲际行政公寓和商场等多种业态于一体的综合体。据雨润内部人士介绍，“雨润一直致力于打造一个包括住宅、办公、购物、娱乐、休闲、运动、学习等的一站式生活模式。南京目前还停留在跑点式的消费模式，我们打造的雨润广场模式将呈现一种全新的人居模式，真正满足老百姓一站式生活需求。”

　　而这样的雨润国际广场已经在铜陵、大冶、句容、如东、常州、汝州等全国不同城市进行复制布局。资料显示，到2015年，雨润集团拟建雨润综合体总数为50家，目前这些项目都已完成选址，主要分布于江苏、浙江等省的三四线城市。

　　雨润的旅游地产主要是黄山、九龙山的项目，目前尚不是雨润地产的主要收入来源，属于长线投资。

　　住宅地产是雨润地产最主要的销售收入来源，主要布局在二三四线城市，雨润星雨华府是其代表性产品。按照雨润地产自己的说法，他们只做精品住宅。“即使在三四线城市也是牺牲成本保证品质，我们的房地产开发成本高是不争的事实。但雨润的房子从来不将就，从每个细节体现一个地产商对用户的诚意。与雨润合作的一定是全国或地区知名的设计方、供应商与施工方，因此雨润住宅的品质对比周边一定是最高的，但价格一定是亲民的。”雨润内部人士表示。

　　追求高端和品质的雨润地产，在利润率上并没有太亮眼的表现。卞克介绍说，“雨润的住宅在当地都是数一数二的高质量楼盘，而价格也按照市价，为当地业主提供一个高性价比的产品。所以在成本控制上，雨润的压力比较大。从目前的产品看，平均利润率达到行业平均水平，在10%左右。”

　　对于雨润地产的城市布局，卞克介绍说：“目前，雨润地产在一至四线城市都有项目，但权重各有不同，主要集中在江苏和浙江地区，绝大部分都在百强县中布局。而雨润地产的土地储备大部分集中在传统城市核心区域。”

　　卞克说：“雨润地产目前也在调整布局，将来会加大在一二线城市的比重。2015年，上海、南京将是投资重点。同时，雨润地产成立了华南公司，其业务区域将会在广州、深圳一带。下一步在适度布局三四线城市的前提下，会向全国重点城市做一些突破。”

　　树大招风在非议中发展

　　随着雨润地产的不断发展，社会上的非议之声也开始出现，主要包括食品模式管理地产、地产开发专业性不足、推盘困难、物流用地用作住宅、资金来源与资金链紧张等问题。

　　雨润方面认为，政府之所以愿意将土地给雨润，是因为雨润可以将土地的价值最大化。比如，雨润的物流园减少了农产品的物流成本，带动农民增收，带动了地方的就业。雨润农产品全球采购中心不能简单地想象成蔬菜、副食品交易大棚、冷库、加工区，而是适当融合了农产品加工、交易、娱乐、商业、居住于一体的综合性农产品交易区项目。

　　而对于将物流用地用作住宅之用的质疑，雨润方面解释道，“事实上，数百亩的雨润物流园大多位于市郊，物流园需要解决数百管理人员、数千商户、数万流动人口的吃穿住行。”

　　卞克对《投资时报》记者强调，“雨润的土地全部是通过招拍挂方式获取，完全公开透明。农产品物流园区的土地也是招拍挂获取，完全合法。”

　　在房地产行业，资金链状况亦是大家关注的焦点。所有的地产企业都有自己的资金运作方式，除自有资金，其他资金来源主要是银行、股权融资、债券、预售、合作开发、招商等。雨润表示，作为中国知名民营企业，资金从来不会成为问题。

　　卞克介绍说：“2014年雨润地产的工作核心就是以销定产，对存货水平高度关注，注重存货比例，强调资金回笼和周转率。目前资产负债率处于行业平均水平，结合以销定产的销售策略，存货处于可接受的范围以内，负债率基本上在70%左右。”

　　上市，是雨润地产下一步的计划。但是具体是采用IPO模式或者借壳上市，还不确定。卞克表示，“上市进程不仅取决于我们的内部增长，也取决于大环境。目前我们的工作思路是做好内功，择机上市。相信上市后，数据和信息的及时公开会让非议之声逐渐消失。”

　　同时，卞克告诉记者，“通过这两年的业务梳理，雨润集团对行业大环境已经有了一个清晰的战略认识。而且，旨在为项目生产提供高效和有利的业务支撑体系已经搭建完毕。下一步重点是在规范化和标准化方面做进一步的工作。”在自称“小学生”的雨润地产身上，可以看到好多地产名企的“身影”，比如碧桂园的拓客方式、万达[微博]的标准化、龙湖的景观和体验式卖场、恒大的标准化开发模式、万科的配套建设等等。这是一个学习型的组织，在融会贯通之后，“雨润”或许将不再只是食品的代名词。