新国五条细则落地 房贷利率暂未调整

　　4月2日中午，在位于北京海淀区魏公村附近的某房地产中介公司内，几位工作人员正忙碌地拨打电话。该公司中介人员小宋告诉记者，随北京楼市调控细则的出台，看房的人少了，咨询的人却多了，咨询最多的问题之一便是利率是否会上调。

　　随着新“国五条”各地细则落地，人们对楼市调控特别是信贷政策的调整产生了诸多担忧和疑问。那么，二套房首付比例和利率是否会提高？将提高至多少？首套房利率是否会因此受到影响？

　　房贷利率暂未调整

　　虽然，目前市场有“二套房首付比例提至7成”的传言，但记者走访多家银行了解到，目前二套房信贷政策目前暂未调整。

　　在建行海淀区某支行，一位工作人员告诉记者：该行住房贷款依然执行首付比例最低6成、贷款利率仍为基准利率的1.1倍的规定。

　　除建行外，交行、民生、农行、华夏也维持了原有房贷利率，即，交行、民生均在基准利率基础上上浮10%，而农行和华夏则均上浮15%。

　　与此同时，多数银行首套房贷款利率依然存在一定优惠。在北京，工行海淀区一家支行行长向记者表示，该行首套房贷款利率可享受8.5折优惠。建行某支行工作人员也告诉记者，客户普遍可享受到9折优惠，部分优质客户也可享受到8.5折优惠。

　　此外，中信、花旗等银行目前也在实行8.5折的优惠措施。除北京外，深圳、上海等多地银行首套房利率优惠措施也并未改变。接受记者采访的银行工作人员表示，首套房利率优惠政策是否会被取消，现在并不确定。

　　“即使提高二套房首付比例，对购房者的影响也不会太大。”据建行工作人员介绍，由于二手房评估价格远低于其售卖价格，因此购房者购买二手房的首付款比例大多已经占到总价的6成以上。比如一套售价在200万元的二手房，评估价格为110万元，银行需按评估价格的7成发放贷款，购房者可贷77万元，首付款为123万元，占比为61.5%。

　　细则出台

　　信贷政策标准提高

　　据记者统计，目前已有北京、上海、广州、天津、重庆、深圳、南京、大连、济南、合肥、厦门、青岛、杭州等30多个城市按要求出台调控细则或房价控制目标。而楼市调控力度加强主要体现在税收、信贷、限购等政策措施标准被提高。以北京为例，细则明确提出，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　首先，对比各地细则可看出，房价控制目标进一步提高。广州、 大连、厦门、南京等城市均表示，“2013年度新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅”；北京则明确“全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。

　　与2011年地方政府多将房地产控制目标与GDP增速挂钩相比较，此次控制目标更为严格。银行业改革与发展研究中心主任王勇认为，房价控制目标较以往有所提高彰显政府调控楼市的决心，决心的明确则保障了调控目标的实现。

　　其次，限购政策从紧。北京规定“禁止京籍单身人士购买二套房”；青岛“对已拥有2套以上住房的本市居民，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，继续暂停向其出售”；天津对“不符合住房限购政策规定的，不予办理相关手续”；广东则要求广州、深圳等市要严格按照“国五条”要求实施全市范围限购。

　　值得注意的是，在出台细则的城市中，大连、合肥、南京等多个城市未涉及限购内容。中国社会科学院财经战略研究院博士高广春分析认为，政府既是楼市的调控者又是被调控者，这也就可以解释部分地方政府为何对限购采取“避让”的消极态度。不过，限购作为国家楼市调控一道“底线”，即便是此次未涉及限购内容的城市也将会按要求继续实施限购举措。

　　最后，个税20%被明确。按“国五条”要求，上海、深圳、重庆等城市明确“依法严格按照转让住房所得的20%计征”；北京、天津则细化为“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。

　　毫无疑问，为配合国家的楼市调控政策，未来银行将严格按照相关政策要求收紧房地产信贷。

　　调控升级

　　银行政策如何调整

　　“很多人期待房价降下来，而从部分城市细则来看，政府也有决心让房价降下来。”高广春认为，随房价的下行，金融机构贷款风险降低，贷款额度不会受限，房贷利率也就不会上升。

　　不过，面对楼市调控趋紧，目前已有银行采取行动。近日有媒体报道，由于额度紧张，中行的首套房利率8.5折优惠已取消，并且中行在海淀地区的支行现在已经全部上浮5%。

　　某银行工作人员告诉记者，如贷款50万元买首套房，贷款期限为20年，选择等额本息还款方式还款。考虑到5年期以上贷款的基准利率为6.55%，上浮5%以后为7.05%，为此购房者将增加200元左右的月供。

　　那么，首套房利率上浮是否会成为银行机构普遍趋势？对此，高广春分析，在差别化信贷政策以及重点支持以自住需求为主的楼市调控要求下，提高二套房首付比例和利率，并不意味着银行会取消首套房贷款利率。

　　但也有业内专家认为，在房价仍存上涨因素情况下，银行极有可能采取收缩贷款额度方式防范风险，这将直接导致房贷利率上涨。对房价走势，有研究机构称，从中长期影响看，由于房地产供给结构发生了改变，更多的需求不得不涌向新房市场，从而加大房价上行压力。因此，新“国五条”不会使房地产市场发生根本逆转。

　　专家告诉记者，新“国五条”将直接加大购房成本，要求“恢复征收20%房地产交易个人所得税和强调差异化的住房信贷政策”，这将明显抑制有效需求。房地产市场的下行通道将建立，房价下跌也就成必然。

　　对此，各家银行均表示，未来将严格借款人准入标准，对个人住房贷款积极执行差别化住房信贷政策。加强个人贷款用途，暂停个人房屋抵押贷款。