卓尔发展仓库用地建商铺 土地证切割存法律真空

已建成开业的多个市场内不仅门可罗雀，二层及以上商铺基本处于关门歇业状态，贴有转租、转售告示的商铺一排连着一排。

这是《第一财经日报》记者近日在汉口北国际商品交易中心（下称“汉口北市场”）看到的场景。生意不好只是业主们的一个烦恼，购买的“商铺”实为仓库，更令他们烦心。

“若不是媒体报道，我们至今还蒙在鼓里，以为汉口北市场卖的是正规商铺，没想到我们花着买商铺的钱，实际买的竟是仓库！”4月10日，卓尔发展旗下项目B1栋2层一间商铺业主向本报说，他们将向卓尔讨个说法，要求为其更换成商业用途的房产证和土地证。

黄陂区国土局土地利用科有关人士近日在接受本报记者采访时则指出，汉口北市场的土地规划用途为工、交、仓，这一土地性质从未变更过。

上述人士说，由于武汉市正在调整盘龙城经济开发区汉口北专业市场群的总体规划，该区已从去年下半年开始不再审批汉口北区域内新的工业、仓储用地项目，汉口北市场工业用地上盖商铺的行为，未来存在的政策风险“不好说”。

表面萧条实际繁荣？

按照卓尔发展的招股说明书描述，汉口北市场被分为20多个独立的批发商场，销售数以百万计的不同种类消费品。但本报记者实地看到的情况却是本文开头所描述的场景。

对此，卓尔发展副总裁田旭东在接受本报电话采访时称，汉口北市场虽然表面看着不景气，但实际上市场繁荣，2012年市场总交易额约150亿元。田旭东说，以2012年举办的第三届中国汉口北商品交易会（下称“汉交会”）为例，汉交会总成交额为116亿元，但现场交易额仅10亿元，“大部分为走货”，“（汉口北市场）所呈现的是商贸形态，实际是物流形态”。

汉口北市场服装城二层电梯旁，交易时间，一位商铺业主却在打瞌睡。他说：“汉正街搬不过来，这里就跟死城一样，没什么生意。”

发着同样牢骚的还有汉口北市场内小商品城、文体玩具城等多个批发商场的商户们。

招商中心一位销售人员对本报记者说，汉正街2万多商户中，有超过七成已在汉口北购买和租赁商铺，现场门可罗雀的市场有超八成的商铺已经售出，“在这里（汉口北市场）买商铺，买的就是预期。说实话，现在这里的生意是不行，要等汉正街都搬过来，全部搬来可能还要两三年。”

一位欲转租服装城三楼一间商铺的业主不无怨言：“我2009年买铺的时候，销售人员就告诉我汉正街两年内铁定搬过来，但搬迁速度一直‘雷声大雨点小’。这个铺子买了4年一直空着，租不出去，卖的话，又有价无市。”

不过，卓尔发展2012年业绩快报显示，公司租金收入同比大增79.7%至1990万元。

拿地价参照商服地？

卓尔发展母公司卓尔控股日前针对本报报道发表声明称，为鼓励发展商贸物流业，虽然有明文规定大型商贸物流项目可参照工业用地价格，汉口北的土地定价仍然高于工业地价，并参照同期同地区商业服务用地价格挂牌。

田旭东亦称，汉口北市场从2008年5月开始拿地，并以“工、交、仓”规划用途立项，“卓尔的拿地价格高于黄陂区同类地皮价格。

他举例说，今年初，汉口北市场通过挂牌形式新购买一块仓储物流用途土地，单价超过20万元/亩。但黄陂区国土局土地利用科有关负责人表示，由于武汉市正在调整盘龙城经济开发区汉口北专业市场群的总体规划，他们已从去年下半年开始不再新增、审批汉口北区域内的工业、仓储用地项目。随后，本报记者又通过查阅政府相关土地招拍挂公告，亦未查找到田旭东所指土地交易信息记录。

本报记者进一步查询发现，与声明说法不同的是，卓尔发展汉口北市场的拿地价格既没有高于同期同地区工业地价，也没有参照同期同地区商业服务地价。比如，2009年10月23日，卓尔发展旗下武汉汉口北商贸市场投资有限公司以1315万元的成交价挂牌摘得一幅总面积为62409平方米的工业土地，楼面地价为117元/平方米；同一天，湖北珩生五洲建材股份有限公司获得一幅总面积为247879平方米工业用地却花了6495万元，楼面地价为146元/平方米，武汉市金马凯旋家具投资有限公司当日摘得一幅工业用地的楼面地价为134元/平方米，每平方米亦高出汉口北市场17元。

同年4月，武湖杰宝投资发展有限公司挂牌摘得的一幅距离汉口北市场仅6公里的商服用地，楼面地价为766元/平方米。

不仅如此，汉口北市场的拿地价格并没有随着市场日益繁荣而有所提高。记者发现，2011年，武汉汉口北商贸市场投资有限公司共拿下5幅仓储用地，楼面地价分别是114元、115元、120元、122元和129元。

多重隐患渐现

除低廉的土地成本外，为降低项目市场建设前期投入成本、尽快回笼部分资金，卓尔发展还将“工、交、仓”规划用途的汉口北市场切割成“细小”单位，以“商铺”形式出售。

但此举引发另一问题，即工业用地的土地证能否分割到户？“现行的土地政策对这一块并没有一个明确的细则，既无明文禁止，也无允许切割到户的表述。”黄陂区国土局土地利用科有关人士近日向本报记者如是说。

据透露，根据国家有关法规中“地随房走”的原则，2010年，有人从黄陂区房管局拿来一批已经切割到户的“工、交、仓”用途房产证要求领取相应的土地证，“我们当即跟区领导反映这一特殊情况，经过多次召开协调会，区里决定参照《深圳楼宇转让细则》制定相关管理办法便于以后操作，但该办法至今无下文，可汉口北市场分割到户的土地证还是经过协调，最终发了下来。 ”

黄陂区房管局副局长兰天则称，在黄陂，工业用途的房屋均可办理切割到户的房产证。

卓尔方面多次接受记者采访时，均强调“卓尔模式”并非独创，而是“拿来主义”做法，全国多达150余个专业市场均是以“工业用地上盖商铺”形式经营，“我国现行土地划分中没有对专业批发市场的用地性质作出明确规定”。

但在《土地利用现状分类》国家标准中规定，主要用于商品批发、零售的用地，包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的批发零售用地系商服用地。

那么，汉口北市场在工业用地上盖商铺，并切割到户公开出售的行为，未来是否存在政策风险，比如政府强制要求开发企业补齐土地差价等？黄陂区国土局土地利用科上述人士则表示“不好说”。

本报记者连日来随机采访了多位汉口北市场“商铺”业主发现，他们基本不了解所购“商铺”的真实土地性质和规划用途。