郑州商务办公需求呈现“冷热不均”

2013年，随着高铁板块持续放量，加之龙湖副CBD、龙子湖大学城商务体又将陆续入市……面对一边是高企的库存，一边是萎靡的销售，业内专家惊呼，郑东新区或将沦为写字楼“重灾区”。

与郑东新区的“消化不良”相比，老城区的商务办公需求却一直“吃不饱”，从不少项目的客户构成来看，老城区写字楼自用客户比例远大于投资客户，与郑东新区倒了个个儿。这足以说明，老城区的办公需求非常旺盛。这也从侧面反映出，郑州商务楼宇的分布合理性亟待商榷！

4月2日，本报AA16版发表《市场之惑，写字楼唯市场论》，直指当下郑州写字楼市场的三个困惑，即“市场之惑、投资之惑、发展之惑”。甫一刊登，便受到业界和消费者的普遍关注，面对冷热不均的市场，投资行为是跟市场走还是跟规划走？且看下文分解。

冷热不均，信市场or信规划？

十年前，大家在问啥是写字楼；五年前，大家问谁在做写字楼；现在，大家问谁没做写字楼；五年后，要问谁还在做写字楼？

郑州写字楼市场的冷热不均，早已不是什么秘密，从上述坊间流传的一席话来看，人云亦云的盲目投资成就了今天的市场之惑。

时光追溯至2007年，伴随着“中部崛起”战略的号角，承接沿海产业转移之东风，郑州的城市化进程卯力扬鞭，三产服务业发展迅速，高端商务需求日益增添。又加之楼市调控持续对住宅市场的挤压效应，在内外环境和政策的有利聚焦下，郑州写字楼市场迎来了春天。

当社会各界对郑东新区CBD的成功推崇备至，对楼宇经济的未来一片赞歌，对高铁商务区充满无限憧憬之时，郑州写字楼市场“过剩与不足”的矛盾凸显，供求关系于2012年达到峰值后急转直下，量价齐跌。

这种冷热不均不仅集中在产品供应结构上，也集中在区域供应的均衡上。

数据显示，郑东新区现在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。而反观其他区域，写字楼供应零星分布，多以城市配套形式出现。

业内人士一针见血地指出，郑州商务楼宇的分布合理性亟待商榷！

令人担心的是，写字楼过分集中于郑东新区，势必会造成不良竞争。而事实证明，郑东新区已陷入“价格战”，与其他区域“吃不饱”的局势形成鲜明的比照。

这让人丈二摸不着头脑，投资写字楼到底该信市场还是信规划？

虚假繁荣，大跃进与缘木求鱼

盲目跟风所造成的“虚假繁荣”，不仅违背城市的容纳能力，更是对优质资源的浪费。从某种意义上讲，这甚至是一种灾难。

面对一边是高企的库存，一边是萎靡的销售，业内专家惊呼，郑东新区或将沦为写字楼“重灾区”，这场有关写字楼的“大跃进”，迎来了“大竞争、大洗牌、大淘汰”的时代。

这场“大跃进”不仅折射出人们对写字楼抗风险和财富效应的追逐，更是折射出违背城市容纳能力与市场规律的危险讯号。

记者走访时发现，围绕郑州客运东站1.5公里的范围内，不下30栋写字楼扎堆矗立，一片热火朝天的施工场面，如果不是路牌的提醒，恍若置身香港。但走进售楼部，却是一种萧条的景象，不少项目低价入市也无人问津，偌大的案场寥寥数人，销售员远比看房的人多……

“只有摩天大楼还远远不够，商务区灵魂的培育还需时日。”河南正弘置业有限公司副总经理王朴直言，高铁商务区写字楼市场是虚假繁荣，这种大跃进好比是缘木求鱼，违背了城市的容纳能力与市场的发展规律，只是一厢情愿。

人们习惯拿郑东新区CBD的成功来影射高铁商务区的未来，在接受采访时，业内人士王硕反问记者，CBD扎堆赢了，高铁扎堆赢了没有？

应了那句老话，时间不能超越。高铁商务区，尚存在种种不确定性。王硕指出，当年CBD倾全省之力才得以成功，而如今高铁区要想短时间复制CBD的成功谈何容易，因为本土资源毕竟有限。

孰是孰非，不患寡而患不均

政府在城市规划资源配比和类型配比上要有长远眼光，不仅重招商，也要重培育。而对于开发商而言，写字楼开发不仅是“卖”，还要会“养”。

信规划还是信市场？

这不禁让人想起当年小平同志，计划多一点还是市场多一点的讨论。业内人士指出，计划毕竟不是规划，在市场经济主体下，无论哪种经济手段，都离不开以市场为出发点和落脚点。

记者采访发现，与郑东新区的“消化不良”相比，老城区的商务办公需求却一直“吃不饱”。

先从传统商务区说起，农业路国际企业中心极具代表，这种“商住楼”曾风光一时，而如今“上班等电梯，下班走楼梯”成了入驻企业难以挥去的梦魇，但依然一房难求；科技市场附近的欧洲花园也是住宅办公的奇葩，一到饭点儿，各种炒菜飘香，掂公文包的和掂菜篮子的抢过道。这足以可见，老城区商务办公需求之旺盛，办公物业之稀缺，已是不争的事实。

从市场表现来看，以老城区热门在售写字楼为例，北区瀚海·北金70%为自用客户，蓝宝湾写字楼项目自用客户达到80%，河南省国家大学科技园自用客户比例达八成，均远大于投资客户比例，这从侧面反映，具备产业支撑的老城区办公需求非常旺盛。

河南瀚海置业有限公司营销总监王相勇指出，老城区解决了产业链和居住的问题，有关产业链服务的问题尚亟待解决。

不患寡而患不均，与郑东新区的“相对过剩”相比，老城区对商务办公需求的旺盛，恰恰意味着一种机会。

投资谨记，切忌莫人云亦云

写字楼属于法人消费，比住宅投资更加专业，不要盲目跟风。基于投资风险和回报率来看，选择老城区楼宇更为保险。

新老城区一边严重“过剩”，一边严重不足，从供求关系的角度来看，“投资写字楼是跟市场走，还是跟规划走”的争论似乎一目了然。

王朴认为，新城靠概念，老城靠需求，老城区具有深厚的产业支持、配套支撑和人口优势，企业就近办公更容易接地气，而投资回报也会更有保证。

不仅如此，从写字楼投资属性来看，写字楼与商铺则完全不同。王朴指出，写字楼的成熟不是靠时间的增长快速增长，而是靠时间的增长略有增长。老的物业会因为设计和形象的落后跟不上形势，一旦三五年没租出去，即便市场转好了，也会因为物业的落伍而失去光环。因此，选择成熟区域的写字楼，投资风险会小很多。