融创中国450亿目标下的高速扩张

　　[ 汪孟德表示，现金流是否安全很大程度还取决于销售能否跟上，对开发商而言，最致命的问题是拿错地 ]

　　融创中国(01918.HK)正在为实现今年450亿元的销售目标展开新一轮扩张。“今年比去年更有能力拿地。”融创中国董事长孙宏斌在年度业绩发布会上表示。

　　收购加速

　　3月26日，融创中国发公告称，计划与绿城中国(03900.HK)以90.2亿元的价格联合收购上海黄浦江边的丰盛皇朝项目，收购完成后双方各自持有项目50%权益。

　　丰盛皇朝项目的建筑面积约72万平方米，项目实际控制人曾在2007年至2010年期间，试图将其注入ST星美(000892.SZ)实现A股借壳上市，但因为调控原因，ST星美的重组最终未能成行。如今，融创中国与绿城中国有望成为该项目最终接盘者。

　　融创中国执行董事汪孟德向《第一财经日报》记者透露，目前该项目地上可售面积约46万平方米，其余部分主要是地下的商业和车库，大概有20万平方米。整个项目已建体量接近19万平方米，其中仅已建成住宅部分即有80亿~90亿元的可售货值。

　　为收购该项目，融创中国在今年初曾配股集资总额20.1亿元。“2012年底，融创中国账上现金为122亿，并不缺钱，但因为上海项目收购是以境外股权交易的方式进行，需要外汇，因此进行了股权融资。”孙宏斌表示。而在3月27日，融创中国宣布，将再发行5亿美元优先票据。

　　丰盛皇朝不是融创中国最近唯一收购的项目。3月14日，融创中国还宣布将收购世茂房地产(00813.HK)杭州商住项目49%股权，价格为9.07亿元。

　　融创中国正在将2012年的收购扩张模式复制到2013年。去年，在收购绿城中国9个项目后，融创中国一共实现合约销售额356.4亿元，同比增长86%，收入则达到208.43亿元，同比上升97%。相比在公开市场拍地，融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。

　　“北京土地市场去年下半年太高了，去年我们参加了20~30场土地拍卖会，但一块地都没有拿到，主要是价格完全不合理。其中，和绿城联合报名参与竞拍北京的一块地，起价每平方米3000多元，我们定的上限是每平方米5800元，但最终拍到了每平方米12000元，太高了。上海、苏州、无锡将是今年拿地的重点，因为融创和绿城的平台公司今年会产生很多现金流。”孙宏斌称。

　　穆迪在最新一份报告中似乎也颇认可融创中国采取的合作模式，穆迪报告称：“在合资运营的安排下，融创可利用合作伙伴在产品设计及建筑工程方面的专业知识。虽然合资运营的架构可能降低融创对于项目现金流的控制能力，但却可减少其风险敞口、资本承诺及资源要求。”

　　不过，收购在帮助公司快速扩张的同时，也导致去年融创中国的账面毛利率出现一定下滑。2012年融创中国的毛利为人民币53.8亿元，同比增加50.9%，但毛利率却下降了7.8个百分点至25.8%。

　　管理层解释，毛利率下降一方面是由于收购物业公允值重估导致，如果剔除这部分的影响，实际的毛利率为34.1%，另一方面，去年交付的融创中国与绿城中国的合作项目的毛利率较低，属于阶段性因素。

　　现金流“维稳”

　　负债始终是内地房企最受香港投资者关注的问题。

　　虽然2012年融创中国的净负债率已由2011年底的104.07%降至78.89%，但根据穆迪的报告，在融创中国以债务支持的发展战略下，公司调整后债务对资本比率仍然由2011年的57%上升至2012年的61%左右，特别是短期债务达到118亿元的水平，占其总债务的54%。

　　“负债额的上升很正常，收购绿城项目大概就并进50亿~60亿的负债，但与此同时，我们的销售额大幅增加，售价也上升了，并没有减价卖，同时土地储备也增加了。负债上升，销售上升是一个非常理想的结合。”孙宏斌认为，现金流安全取决于很多指标，负债只是其中一个指标，融创中国的销售额覆盖有息负债的比率是2.5倍以上，现金流仍是安全的。

　　汪孟德表示，现金流是否安全很大程度还取决于销售能否跟上，对开发商而言，最致命的问题是拿错地。

　　“去年第四季度融创现金很充裕，但还是放弃了很多我们认为不合适的拿地机会。我们宁愿现金放账面上，放半年，也不会去拿错一块地。去年下半年至今，一二线城市土地市场出现很大波动，北京的地价到了大家看不懂的地方。2013年还会持续这样一种状态，因此2013年拿地会更加谨慎，区域选择上则会继续坚持原有区域。” 汪孟德表示。