第一上海方兴地产买入评级 目标价3.75港元

方兴地产（817，买入）：2012 全年业绩良好，增长动力依旧

全年入账收入大幅增长，核心盈利增长31%

得益于北京金茂府和上海国际航运中心的销售入账，公司2012 年全年入账收入达171.8 亿港元，同比增长161%。核心盈利为21.6 亿港元，同比增长31%。入账收入高于市场和我们预期，但核心盈利则略低于我们预期（24 亿港元）。总体而言，我们认为公司账面收入和盈利增长依旧可观。展望2013，公司销售目标为180 亿元人民币（其中土地销售部分50 亿元），相比2012 年130 亿的目标，公司未来成长性依然值得期待。

租金收入稳健增长，酒店收入略有下跌

2012 年全年租金收入为11.1 亿港元，较11 年之9.9 亿港元增长11.1%。酒店收入略微倒退，从11 年21.3 亿港元减少至12 年的20.1 亿港元，原因之一是北京王府井酒店需停业翻新。

低廉融资成本+杠杆空间依旧是竞争优势

持续发展租赁和酒店业务是公司的基本策略，这两项业务的前期均需要积压大量资金，因此公司的融资成本尤为关键。我们观察到公司2012 年全年的平均融资成本为5.9%，低于半年报时的6.1%，相较其他地产同行优势明显。12 年净负债率为42.6%，虽略高于2011 年，但远低于60%-65%的行业平均水平。综合上述，公司具竞争力的融资成本和可观的杠杆空间将继续引领租赁和酒店业务的平稳增长。

目标价维持3.75 港元，重申买入评级

根据13 及14 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别调整公司13 年和14年的净利润至32 亿港元和35 亿港元。源于最新的盈利估算，我们给予其3.75 港元的目标价，相当于13 年10.8 倍的市盈率，相对于13 年5.35 港元的每股净资产折让30%，上升潜力为48%，维持买入评级。