万科2012年度报告

　　报告期内，公司坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，取得良好的销售业绩。2012年，公司共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录。

　　分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积412.8万平方米，销售金额468.2亿元；在以长三角为核心的上海（楼盘）区域实现销售面积255.7万平方米，销售金额329.7亿元；在以环渤海为核心的北京（楼盘）区域实现销售面积346.0万平方米，销售金额369.9亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积281.1万平方米，销售金额244.5亿元。

　　公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平方米以下户型占比达到90%。报告期内，公司实现结算面积899.3万平方米，结算收入1015.8亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。

　　公司房地产业务的结算均价为11,295元/平方米，较2011年下降10.1%；房地产业务结算毛利率为25.84%，较11年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。

　　这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

　　截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。

　　公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由2011年底的1111.0亿元增长至1310.2亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011年的77.1%增加1.2个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。

　　公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金522.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

　　公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品(现房)159.9亿元，占比6.27%；在建开发产品1622.2亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比63.57%；拟开发产品(对应规划中项目)767.3亿元，占比30.07%。存货结构保持在健康状态。2012年，公司实现新开工面积1,433万平方米，相比年初计划增长7.9%。实现竣工面积979万平方米，相比年初计划增长10.0%。2012年下半年土地供应力度加大，公司亦积极把握机会，在坚持严格投资标准的前提下，获得了一批可满足未来发展需要的项目资源。期内，公司新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米(对应规划建筑面积约1,589万平方米)，平均楼面地价约2,790元/平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目1个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约6万平方米(对应规划建筑面积约33万平方米)，预计平均楼面综合改造成本和地价约3,800元/平方米。年内，公司在深耕现有城市的基础上，新进入南充（楼盘）、平度、徐州（楼盘）、营口（楼盘）、济南（楼盘）等城市。

　　截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,947万平方米，较年初3,277万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。此外，报告期末公司参与旧城改造的项目，按当前规划条件，万科权益建筑面积约303万平方米，也较年初有所增长。

　　万科：2012年度报告