2013年及未来房价走势分析总结帖

    我需要房子，所以研究楼市一年了。因为多数时间是守着自己的小店，空闲时间比较多，我搜集了几乎所有我能找到的楼市分析资料，天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻……光从论坛复制下的资料，整理成Word都有2000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来给大家分享。
    网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数出名的专家。所以人一定要靠自己，自己努力去分析房价，分析对了也许就会拯救你一生一半的积蓄。
    2012年预测房价出错最出名的专家是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”
    2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。（如果他真的裸了，我就认他是条汉子。）
    事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的脉搏。
    专家错在哪？
    1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。2。他们错误地估计的国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。
    无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。
    一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有75%是由ZF的政策决定的。
    证明如下（文章的最后还有更多证明数据，数据党请看最后。）：
    《全国去年房地产销售额6.4万亿 ZF拿走75%》
    根据官方数据计算粗略估计，ZF和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%。“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，ZF和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%.”
    二。印出来的房价：M2超发与通胀。
    我是学工科的，总想用数据来预测房价，结果还真被我找到了一个：那就是M2增速。
    2002年，国家的广义钞票M2是18.5万亿，到2012年末，这个数字是97.42万亿元。平均涨幅是18.7%每年。10年M2差不多涨了5.6倍，和全国平均房价的涨幅几乎一模一样。
    即使是在执行从紧货币政策的2012年，货币超发的步子仍然没有停下来，反而创出新高。这一年中国新增广义货币达到12.26万亿元，占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。
    我简单地描述一下过程，描述的太具体肯定会被删帖。这十年，每年国家就会多印大约20%的M2,再加上它本来的税收用于投资，拉动经济。于是这两股天量的M2洪水流过之处，催生了无数的先富起来的人群。例如铁道部，负债2万亿（平均到每个老百姓身上是每人欠债1500元），无法归还。但铁道部人员的收入，却绝对可以让普通公务员都眼红。为什么所有的官员都喜欢搞“铁公鸡”，原因就在于在天量M2流过之处，能够分润的全部变成了富豪。这群先富人群靠全国人民买单，富的流油。但全国的老百姓却在高通胀下生存的无比艰难。
    每年的天量M2经过这群先富人群的手，大约有一半流入了楼市。
    根据南方基金高级研究员万晓西的研究,根据《第一财经日报》北京财经中心记者徐以升的研究。按黄金价格计算，79年至今平均每年CPI高达10.8%。（你也可以很快计算出，在10.8%的通货膨胀之下，货币平均每6年贬值一半）。包括食品、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类，然后和今天的价格相比，估算出78年的51元的购买力，大概与今天北京3000元相当。31年贬值了58倍，换算成通货膨胀率的话高达每年14%!
    经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。2011年全国城乡居民人民币储蓄存款(年底余额)为：343636亿（34万亿）。8%的富裕人群（前头富裕的1亿）富裕家庭每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭12亿人每户存款为1.6万。
    2010年417限购和限贷后，到底是谁还在买房。为什么去年的房屋销售量达到了调控三年以来的最高点,而房屋价格经过7个月的上涨后，几乎到达了2011年8月的历史最高点。（后面有百城价格指数图）。
    三。2013年及未来（十年）房价走势分析
    中国楼市是一个ZF坐庄的全球最大的“金融投机市场”。大家都知道，庞氏骗局崩溃的唯一可能就是没有了后续资金。而事实证明，2012年任然有无数的人在这样的高房价下有这买房的资金，而他们是谁。他们就是能够分润到那些天量M2的人。当他们拿到这些巨量资金时，他们想的已经不是投资，而是保值。去年中国制造业的可怜利润，消费的低迷。决定了先富人群毫不犹豫地把钱投到了他们认为最安全，最保值的房地产市场。
    去年货币超发12.26万亿元，（占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。）这12.26万亿的天量M2只要流一半出来，就可以支撑2012年6.4万亿的房地产全年销售额。大家看到这，应该明白这个全球最大的“金融投机市场”：中国楼市为啥还不跌了吧。大家应该明白为啥北京上海三、四百万一套的房子还是供不应求了吧。从“房叔、房妹、房婶、房爷”等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……
    只要资金链不断裂，这个庞氏骗局就会持续下去，泡泡就会继续吹下去，就不会崩盘。但有个关键的变换，经过两年的调控，事实是各地房价已经出现了分化。炒作过度的地区和供求太过夸张的地区已经出现了房价的下跌，例如鄂尔多斯、贵阳、温州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫无疑问最容易分润到M2的人群几乎全部集中在一二线城市。所以如果国家不继续严厉的调控一二线城市，那么这些地方还会暴涨。
    地方债务达到了16万亿，而现在似乎地方ZF和铁道不一样，没钱归还这笔债了。这笔地方债务平均到没人身上可是一万多元，你可以想象未来中国面临的巨大通胀压力。所以未来十年，在没有真正找到替代房地产的金鸡时，货币还会增发、基建还会搞下去、土地财政还会继续下去、平均房价暂时不会降（但各地走势会有分化）。
    2013年的M2预计是13%。我据此预测，未来十年：
    1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，10%，2013年一线城市房价上涨10%左右。如果没有出台真正的打压房价的政策，例如高额的房产税，那么一线城市还会以10%的增速再长10年。）
    2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线，但重庆可能会是这19个二线城市中涨最快的，重庆涨幅略小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）
    3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）
    4. 未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市象日本房价那样，阴跌20年，平均每年5%，直到20年后达到五线城市历史高位的三分之一左右。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。）
    我要说明一点，大家要研究楼市，一定要去看当地的房地产市场年报，房地产市场月报。这些网上都可以搜到。一定要真实地在当地多实地走走。预测具体的涨幅和跌幅很难的，但如果你真正要买房，必须要心中有个数。猜对了，你将节约上万、上十万的血汗钱。就算具体的涨幅和跌幅看不准，你也一定要看清楚大势。最关键的是看清楚调控政策的真正目的，随时关注ZF的货币政策。人只能靠自己。你要把楼市的关键因素看清楚了，然后随时关注调控政策和货币政策，这样你才能在关系一生的资产抉择中选中对的那一项。
    我鄙视一切听了专家的话没买房而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。
    四。用事实来看清楚政策。
    请大家一定要看清楚政策。你要知道，伤害猿类自己的政策肯定不会出。就算出了也不会被执行，所以很多错误理解调控政策，天天盼着政策将房价的的人一定要洗洗睡了。房价将肯定是因为政策都托不住房价了才会降，一直以来的政策灵魂都是“明调控，按托市”。
    我们先看养老政策，那些相信了ZF政策二十年的孤独老人情何以堪。
    “信ZF，母猪都能上树”。ZF为了推行计划生育政策。1995年，ZF说“只生一个好，ZF来养老”;1995年，ZF说“只生一个好，ZF帮养老”；2005年，ZF说“养老不能靠ZF”；2012年，ZF说“推迟退休好，自己来养老”（后面有图）
    党政分开喊了27年，一直分不开；官员财产公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；医改喊了11年，就是不见改；宏观调控降房价喊了7年，就是不降反而涨；《收入分配改革》喊了8年，到现在都出不了台。而微博实名制喊了1个月，居然就实现了；网络治理喊了1周，第二周就立法通过了！这TMD什么效率和公平呀？
    房地产政策方面：
    1，从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策……事实是2012年房价只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF连续两次降息，实施“明调控，暗托市”的策略
    2，保障房……大家都知道，保障房只是ZF画的一张饼，第一，量太少，根本就是不能满足需要。第二，猫腻太多。就像以前的经济适用房小区，里面停满了豪车。估计只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。
    3，物业税……大家寄予厚望的物业税遥遥无期。重庆和上海试点了两年，如果依照这两个城市的办法征，就算全面铺开，也只会给炒房者挠挠痒痒。物业税一定是在房价已经开始下跌之后才会出台，绝对不是之前，所以请盼望物业税将房价的人去洗洗睡了，睡前把我这句话认真再读三遍。
    4，“新国五条，20%所得税。”但从各地细则出台的情况看，完全就象叶檀说的，《叶檀：“国五条”细则变成对普通购房者的再一次戏弄》。这个20%所得税的确是很好，但从各地的实施情况来看，多半又是不了了之了。
    5，“重磅消息，《国务院机构改革和职能转变方案》（党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过）规定2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度。消息一出，各地ZF官员纷纷忙着卖房。”
    但请大家注意了。政策不看广告看疗效。去年，国务院要求，住建部明确表示：“40城市2012年6月底以前实现个人住房信息联网。”向人民群众承诺过的事情，结果至今未见音信。现在，国务院白字黑字向全国人民再次承诺：2014年6月底前出台不动产登记条例；责任部门是国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等。全国人民瞪大眼睛在监督，希望不会再食言。但多半会食言，已经超过承诺的期限一年了，但40城还没有联网。网都没联，还要全国统一登记，完全是个笑话。
    6.限贷令和限购令是保房价的，如果对这点还看不懂或反对。请说出来。我单独解释。
    
    PS：
    1。我写这篇文章的原因。
    我只是一个平凡人，我相信佛教。佛教中有行善、布施。我没钱，所以我想把我的脑力劳动成果拿出来给大家分享，就是智慧布施行善。大家有什么不同意见或疑问都可以和我探讨。就算是五毛的谩骂我也接受。当你辱骂我时，你的好运就转移到我的身上了。所以欢迎。
    2。房价中70~80的钱是ZF拿走的数据证明。
    《郎咸平：房价！不能说的秘密》郎咸平说：房价中70%是税费（土地出让金+税费）；10%是最起码的构建成本；开发商20%的利润，但至少还要有10%的利润来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。开发商实际的利润为10%。
    《60多种税费推高房价》：据新华社电 一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费？重庆市政协副主席陈万志代表给出了答案：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。他说：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！”
    据不完全统计，在我国，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等
    《房价是怎么构成的?土地出让金和税费占房价五成》
    导语: 近日，中央党校国际战略研究所副所长周天勇在接受采访时表示，中国“房价里70%是ZF税费”，在房价中有多少税费流向ZF一直有不同的说法，ZF对房地产征收的税费名目繁多确是事实，再加上土地出让金，ZF拿掉了房价中的大部分。 
    2012年中原研究公布数据显示，土地出让金占房价比例平均为三成左右，最高可达五成以上 。
    《任志强：高地价不是企业幸福 被ZF逼得无路可走》华远地产董事长任志强称：“扣除保障房，楼面价达16000多元/平方米，被ZF逼得无路可走的结果。”