群益证券逢低收集领汇房产 目标价45港元

领汇房产基金(823.HK)

领汇房地产基金是香港首家及最大型的房地产投资信托基金。领汇的物业组合由约1,100万平方呎的零售楼面及约80,000个车位组成，拥有庞大且多元化的租户群，包罗不同规模及行业的零售商。部分更为香港最着名的零售及食肆品牌。 领汇由香港房屋委员会分拆出售资产而成立，于2005年11月25日在香港联交所上市。领汇的优势如下:

(1) 资产增值计划为投资物业:如乐富及大元等项目的增值计划有利调升租金;

(2) 客户群分散: 租户包括零售、饮食及教育等各行业如百佳、7-11及美心;

(3) 财务健康: 公司现时资产负债率为15.9%。

领汇现时管理的项目属于香港政府旗下的民居商场及停车场物业,而公司定位为[社区商场]，需求刚性较强，受环球经济好坏变化敏感度较低。公司一直提升物业素质增值，未来可分派收入有稳定上升动力。

截至2012年9月止六个月，营业额上升10.7%至31.9亿元，纯利增长79.4%至84.16亿元，其中可分派收入增加14.4%至16.24亿元。期内，投资物业公平值变动上升1.1倍至67.87亿元；零售物业营业额增加10.4%至25.57亿元，分部溢利上升12.2%至18.43亿元，整体租用率93.2%，已出租内部楼面面积的平均每月租金为每平方呎37.2元；停车场营业额增长12.3%至6.4亿元，分部溢利增加3.5%至4.13亿元，泊车位使用率81.1%，每个泊车位每月收入1338元；现金及存款27.2亿元，债务总额130.56亿元，资产负债比率(总借贷除以资产总值)14.9%(2012年3月31日：15.9%)。

由于领汇在扣除营运开支后的派息率是100%，因此我们会以每基金单位分派(DPU)代替每股盈利(EPS)作为估值标准。群益预估FY13E预测息率达到3.87%，是防守标的精选。我们预测2013E 及 2014E DPU 为 HK$1.43 及 HK$1.60，建议逢低收集，目标价45.00港元。