呼吁楼市调控区别对待，谈谈限价令的利与弊

从5月预计入市项目定价策略来看，目前多数项目尚未制定开盘价，而部分之前已经公布拟售价格高于前期售价的项目近日销售人员也多统一口径为待定，其中中国水电·云立方上期售价为15700元/平方米，本期曾报价为17000-18000元/平方米，京洲世家上期售价18900元/平方米，本期计划开盘价为20600元/平方米，亚奥·金茂悦上期售价32000-33000元/平方米，而本期计划开盘价为37000-38000元/平方米。这些计划大幅调价的项目在限价政令之下，势必要重新定价，否则如此高的涨幅将难以通过预售审核。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，限价的策略在短期内对于控制整体市场价格的回涨将起到直接而有效的作用，但是从长远来看，这一策略也存在着种种弊端。一方面，预售价格的限制将直接影响项目的入市积极性，使得原本就不丰厚的市场供应雪上加霜，供需的巨大缺口再加上供应价格的限制，一旦因此出现寻租行为，将导致真正有需求的群体“一房难求”。另一方面对于价格的“一刀切”或将对未来住宅产品的质量产生较大影响。已开盘项目价格不得高于其前期售价，使得项目难以推陈出新，不断改造提升产品品质的意愿降低。纯新盘项目售价不得高于区域均价的规定，开发商在高价拿地，土地成本居高不下的情况下，只得减少开发环节的成本，或将导致大量低品质项目的出现，不利于住宅市场高品质多样化的发展。同时，在控成本、增利润的前提下，原本精装修出售的项目将可能因此砍掉精装改为毛坯，而原本毛坯销售的项目则可能改为精装修，提出合理依据提高项目售价，造成市场整体成交均价涨速虽得到抑制，但单个项目的性价比却有所下降的现象。

5月预计入市项目当中，有四个包含别墅类产品，别墅市场中独栋、叠拼、联排等产品大相径庭，因此如果产品形态不同，强行规定其与上期售价保持一致存在较大不合理性。进而扩展到整个高端市场来看，包括公寓豪宅产品，高姗认为，这类市场中得供应已经超出了满足基本住宅需求的特性，其价格与成交并不会对满足基本居住需求的中低端刚需市场产生影响。因此相关部分在制定政策时，应将两类市场区别对待，在对刚需、改善型住宅市场严加控制的同时，放开高端市场使其充分市场化。（以上数据均以北京为例）