一洗理性形象，上半年楼市热得难以理解

2013年上半年，尽管遭遇新国五条的政策狙击，但广州楼市用“炙手可热”来形容丝毫不为过。地王频现市场、日光盘屡见不鲜、楼价领涨全国……广州楼市似乎瞬间逆转了以往比较理性、温和的形象。不仅是普通购房市民表示看不懂市场，就连专家和部分开发商都表示难以理解。

从3月初新国五条出台到细则落地，在政策窗口期，广州楼市成交量和楼价都被推到高峰。各房地产交易登记中心挤满了因为担心征收“20%个税”而急着过户的市民，各楼盘售楼部内也买家云集，市民的购房热情似乎被政策刺激得更加高涨。

到了五六月份，“地王”成为广州楼市的焦点，多宗市中心靓地高价拍出，地块周边的一手楼甚至还没有新出炉的地价高，这也直接拉升了楼市的升值预期。地王出现后，周边楼价应声而涨，进一步激发了买家的追涨心态。

广州楼市还能火多久，这已成为绕不开的话题。在近日的一次论坛上，广州社科院专家彭澎就表示，按照目前的楼价快速上涨态势，地方政府面临着巨大的社会和政绩压力，因此预计政府还会出台更多的调控政策，下半年楼市可能会存在变数。

关键词：楼价

号称理性广州楼价，连续5个月领涨全国

今年上半年广州楼价走势如何？要回答这个问题，似乎并不是件容易的事。就连广州市房管局与国家统计局的数据都在“打架”，前者称楼价先涨后跌，后者说广州楼价连续五个月领涨全国，颇有针锋相对的味道。不过，也许只有买家的感觉最直观：“从来只见楼价涨，几时见过楼价跌？”

现象房管局和统计局数据“打架”

根据广州市房管局公布的数据显示，今年前五个月，广州楼价呈现出先涨后跌的态势，1月份广州楼价（仅指一手商品住宅，下同）同比上升13.6%，环比上升2.9%；2月份广州楼价同比上升15.1%，环比上升2.2%；3月份广州楼价同比上升34.9%，环比上升3.2%。但到了四五月份，这一上涨态势却意外出现逆转，其中4月份楼价同比上升18.4%，环比下降2.6%；5月份楼价则同比上升11.7%，环比下降5.9%。

而根据国家统计局发布的数据，广州楼价今年以来一直在上涨。国家统计局公布5月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，其中65个城市房价环比上涨，涨幅最高为2.9%；69个城市房价同比上涨。一线城市中，广州5月新建商品住宅价格指数环比上涨了1.5%，同比则大幅上涨了15.5%，成为全国同比涨幅最大的城市。广州已经连续5个月领涨全国。

有业内人士指出，相对于广州市国土房管局发布的“均价”概念，国家统计局的房价“指数”在判断实际房价情况和走势上更加准确。均价受到区域和结构影响，更多地反映成交结构。

透视　楼价未降数据失真

无论是购房的市民还是业内，对广州房管局公布的近两个月楼价数据上的跌幅也并不认可。“现在的楼价还在哗哗不停地涨，怎么可能是跌了呢？”市民曾先生从去年开始一直在看楼，他表示还没见到哪个楼盘跌过价，倒是不少盘在涨价，房管局的楼价数据让他感到困惑。

以番禺的刚需盘为例，万科欧泊在短短一个月内连涨数次，由2万元/平方米攀升至2.5万元/平方米，93平方米的小三房总价达230多万。项目自开售半年多以来，售价已涨了9000元/平方米。海珠区的新一城广场年初的签约均价在2.5万元/平方米左右，但如今该盘即将开售的新货对外报价已经高达3.3万元/平方米，涨幅惊人。

对于政府的楼价数据与市场表现的不一致，合富辉煌首席分析师黎文江表示：“在目前政府对供应量、成交量，包括价格，实行全面控制的情况下，市场仍然是旺盛的，我们觉得反映出来的数据是失真的。”业内人士认为，在成交数据上，由于许多高端盘被限签，就算卖出了大批货量，但在网签上根本体现不出来，这才导致成交几乎被腰斩。如果解除限签，实际上的成交量将大幅反弹。从这一点上来说，广州楼市调控仅是“纸上谈兵”。

关键词：三限

楼盘定价3万，政府让卖1.6万

事实上，广州楼价进入迷雾区，与今年的楼市调控政策密不可分。从三四月份的国五条落地广州，到近期的商品房网上申报价格措施，限签、限售、限价已经成为限购后广州地方政府给楼市新添的三道“紧箍咒”。

现象　政府指导价封杀高价盘

从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，房地产开发企业销售住宅必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门价格指导的新规定。作为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市，广州的“政府限价”新规，不仅对高端住宅市场的销售带来影响，其覆盖的范围也从去年仅对豪宅盘限签限售扩大为面向几乎所有楼盘。

以金沙洲为例，该区域目前多个楼盘的楼价已经接近20000元/平方米，个别盘的江景单位甚至要30000元/平方米，但有传言却称该区域的政府指导价仅为16000元/平方米。面对政府的限价，开发商只能采取延缓签约的措施，导致实际成交楼价与政府公布的网签楼价有较大出入。

关键词：地王

34590元/平方米，这仅仅是地价

相比前两年的不温不火，近几个月来广州的土地市场似乎已经陷入癫狂。仅5月份，广州就新添了3幅地王，而6月18日，恒大再度高价拍得白云配件厂地块，预示着地市在短期内难以降温。不少计划购房的市民哀叹：面粉贵过面包，已让人看不到楼价出现下降的任何预期。

现象一月内诞生三地王

回首上半年的土地市场，地王是个绕不开的话题。5月23日，伴随着拍卖师手中的小锤重重落下，海珠区南洲路1026号地块以34590元/平方米的楼面地价被越秀地产拍得，新的广州地王诞生了。事实上，这已是一个月内广州诞生的第三幅地王，其中两幅住宅地王诞生的时间相隔仅半个月，而且南洲路新地王的楼面地价是同宝路前地王的1.35倍。6月18日，恒大地产击败多个龙头开发商，高价拿下白云沙太南路配件厂地块，再度给土地市场添了一把热火，开发商疯狂拿地，似乎已经势不可挡。土地市场的风吹草动对楼市已不可避免地造成了直接影响。同宝路地王一出，白云新城某开发商即表示楼盘将受此利好影响。该开发商向记者表示：同宝路新地王楼面地价突破2.6万元/平方米，未来在此地块上建成的高端住宅，其售价预计超过5万元/平方米，远远高于白云新城当前4万元/平方米左右的售价，令白云山豪宅的升值前景更加明朗化。颐和地产执行董事赵永爽也明确表示：“颐和高尔夫庄园将推出5栋保留别墅，售价比之前上涨10%-20%。”

二手楼方面，“地王”刚出就有业主马上提价。在同宝路地块高溢价成交后，同和地铁站旁云裳丽影，就有业主将之前240万元放盘价调高到260万元。即使是交通出行配套尚未算很完善的南湖板块，业主心态也会受到“地王”效应的影响，如4月初还能以150万元的价格买到一品湖山低层3房，现在最便宜的放盘价是180万元。同样拍出高溢价地块的南洲、沥滘一带，如罗马家园二手房源，5月初的时候业主放盘大多集中在2万-2.1万元/平方米，6月初类似的二手房源放盘价已经调高到2.3万-2.4万元/平方米。

透视　调控是否有效，关键还是看地方政府

面对疯狂的土地市场，就连开发商自己也感到愕然。在某地王拍出后的当天，一位开发商的项目老总听说所在集团天价拿地，竟私下向记者直呼“实在是不可思议”。而在房地产业内，许多专家也表示“看不懂为什么地价会这么高！”

“土地价格的日益上涨，发展商又能否做到控制成本和合理利润、降低房价呢？其实答案是显而易见的，如果仅仅扩大土地供应，但土地价格却居高不下，利用扩大土地供应来提高住房的供应量根本就是空话。”美联物业全国研究中心相关人士向记者表示：楼市调控是否有效，执行力至关重要，地方政府在这一关键环节上起了举足轻重的作用。

关键词：“20%”个税

猜到了开头，猜不到结尾

3月份横空出世的新国五条细则中，要求二手房交易需要征收房价差额20%的个税，一石击起万重浪。有人开玩笑说，广州人见面寒暄，不再问吃了没有，而是改问“你买（卖）房了没有？”此话虽有些戏谑，但也反映出“20%个税”规定对于市场的心理冲击程度。

透视为完成房控目标手段激进

对于广州的“限价令”，开发商们多有怨言，广州市社会科学院高级研究员彭澎也直斥“比较激进”。他表示，广州今年GDP涨幅预计在7.5%左右，这也是今年房价涨幅的控制目标。即使今年控制在7.5%，也会比去年有很大的增长。

彭澎认为，除了控制房价目标之外，广州的细则特别强调了政府调控土地市场的能力，因此提到预售证和网签的管理，这两条措施是广州控制房价的法宝。“两会前许多高价盘未被网签，现在再网签，实际上是将价格上涨延后了，并未将价格压下来。”彭澎说，除非国家对整个商品房的价格指数进行调整，否则的话，这种模式只能是广州的选择。

合富辉煌首席分析师黎文江则劝告开发商要做好长期应对的打算。黎文江表示：“我认为只要房价控制目标没有达到，政府的控制是不会取消的。因此大家不要抱有幻想，还是要积极的应对。”

现象　交登中心爆棚，市民争赶末班车

从3月初政策出台开始，在广州的各大房地产交易登记中心，挤满了前来抢闸办理过户手续的市民，一时间人头攒动，甚至连黄牛党都盯上了排队领号的生意。

受新国五条细则“按差额征收20%个税”的影响，买卖双方加快成交，二手住宅成交出现“井喷”。根据中原地产成交数据估算，3月份成交量是2月份的近3倍，创造出月度成交新高。而满堂红的数据也显示，该公司3月份促成的二手住宅成交宗数是2月份的4.3倍，是去年3月份的2.3倍，成交量创2011年限购以来的最高峰。

“往常我们一天发50个号左右，现在每天能发出160个到170个号。”市交登中心一位负责人表示，从新国五条出台后，市交登中心的二手房过户量就一直处于高位，相当于平日的三倍左右。