北京二手房市场进入观望期 预期决定市场走势

北京“国五条”细则落地一月有余，二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。新增房客源减少，成交以刚需为主。新政实施后，二手住宅市场观望情绪浓厚，涨价现象减弱，呈现出量价同降的趋势。

现象：

新政后二手房交易低迷

根据链家地产市场研究部数据显示，4月全市二手住宅网签5212套，环比下降 88.1%。而在价格方面，4月北京二手住宅成交均价 26550元/平米，环比下降 3%。进入5月，市场成交情况虽有温和爬升的趋势，但预计增长幅度不大。对此，21世纪不动产分析师张磊说，从近期市场整体表现可以看出，无论是价格还是成交量，4月份很可能就是全年的最底部。

从21世纪不动产等多家中介门店反馈情况来看，近期二手住宅能够成交的多为免税、低税房源，议价空间小。进入5月份第一周，客户虽明显增多，成交量也有所回升，其中免税房最受青睐，但总体市场仍处于观望之中。

链家地产市场研究部张旭对此分析称，从新政后首月的市场特点看，呈现四个典型的变化。第一，4月信贷新政落实，贷款占比有所上涨，但较新政前正常水平下降超10个百分点。第二，新政后本地购房居民占比降至8成以下。当前选择观望的购房群体，多为受到20%个税影响的改善性需求。而当前刚需为主的成交中，房源多为“满五年唯一住宅”，或是业主在2011年调控后所购，个税成本较低。第三，新增房源持续减少，3月的高成交使得可售二手房存量出现明显下滑。供需矛盾有所加深，房价下降的动力并不足，如果考虑卖方将税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。第四，排除结构性影响，二手住宅短期内还无法进入“降价”通道。

探因：

预期决定市场走势

在剖析4月份二手住宅市场的真实状况时，张旭指出，需考虑到新政前后引起的市场波动以及市场结构性的变化。