广州楼市二手房市场减幅超预期 交易反弹欠时机

4月广州二手市场除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，是一个不可忽视的因素。

能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度

据广州市国土房管局公布数据显示，2013年4月全市10区的二手住宅登记宗数为15251宗，同比增加260.5%。当月是“国五条”广州细则正式执行的第一个月，市场交易量剧减，中介行促成的二手住宅买卖业务量比3月减少四成。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为17045元/m2，环比下跌0.3%，同比上升17.2%。租赁市场方面，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为42.8元/m2/月，环比上升0.3%，同比上升11.8%。

外地客入市受阻 令成交缩减明显

今年4月官方二手住宅登记备案宗数跟满堂红市场研究部4月初预测的一致，超过1.5万宗，成为广州有史以来二手住宅备案宗数最高的月份，这实际反映的是3月的买卖情况。而由于3月市场的过度消耗，以及“国五条”广州细则禁止外地来穗客户通过补缴社保或个税取得购房资格，4月外地客户入市比例有所减少，二手市场进入快速调整通道。

据满堂红统计数据，4月满堂红广州分公司新增有效房源数量比3月减少33.0%，新增有效买家数量比3月减少29.5%。全市非广州户籍的住宅买家比例从3月的69.2%下降到4月的65.8%，其中番禺区的非广州籍客户比例从3月的85.0%下降到4月的76.6%(右表一)。不过，客户比例缩减的直观性还不如成交量缩减的幅度，包括市桥、钟村、赤岗、员村、金沙洲等板块因短时间内无法积累足够多的外地客户，导致成交量环比减少65%以上。全市唯一表现“反常”的是增城的新塘板块，因不在限购范围内，4月成交量环比增幅超过六成。

观望心态转强 流通房源减少

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，4月广州二手市场的表现稍逊于业内预期，除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，也是一个不可忽视的因素。住房转让个税的征收标准“暂不改变”、二套房贷尚未收紧，以及一手项目的限售和限签，令一批业主看到二手市场仍存在着足够的成交机会，故宁愿暂时收回物业，待市场有所回暖后再重新放售。业主方这种心态的变化，令市场上可流通的有效房源进一步减少，最终影响了市场的交投。

统计显示，5月1日~8日，经满堂红促成的二手住宅买卖交易宗数比4月同期减少近两成，周峰估计这波调整期要持续到5月下旬，能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度，但即使反弹，二手市场的走势也是属于“振荡回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢复2012年第四季度的成交水平。这段时间，能通过一二手联动项目维持经营运作的中介行，在行业内的生存空间会更大一些，如满堂红在4月份的业绩构成中，便有一半来源于一手商铺项目的贡献，外地客户无法进入住宅市场的资金，多数会转流入商用物业领域。

二手成交新动向

“证满5年”物业成交价开始“反超”

自2011年初广州实施限购政策的同时，也对持有5年以内转让的物业按全额征收5.5%的营业税，此举促使准买家对“证满5年”物业的追捧程度越来越高。

满堂红市场研究部对2012年至今各个季度全市二手住宅买卖个案按原业主的持有年限划分，再对比两者成交均价的差距(左下表二)可以发现，2012年全年四个季度，“证满5年”的物业成交均价皆比持证不足5年的物业成交均价要低，价格差距最大的是2012年第四季度，达到974元/m2。而到了今年第一季度，两者之间的价差从正数变成负数，其中今年3月“证满5年”的物业均价比不足5年的物业均价高出154元/m2，4月“证满5年”的物业均价高出的数值为466元/m2。