国元香港花样年控股买入评级 看2.04港元

花样年控股(1777.HK)

2012年业绩符合预期，可望实现平稳增长

公司期内经营收入约人民币62.3亿元，同比增长11.4%，符合预期；每股基本盈利为人民币0.22元，同比增4.29%，与预期基本相符。集团净负债率为66.4%，较去年下降7.8个百分点，在行业中处于合理水平。每股核心利润0.14元人民币，对应现价的PE为6.7。公司现金增长161.7%到34.96亿元人民币，资金较为充裕。末期派息4.9港仙，与1.05港元的现价相比是较高的派息水平。

专注一二线城市，着力刚需市场

公司目前土地储备约1217万平方米，主要分布于珠三角、长三角、京津都市圈和成渝经济区这四大区域的一二线城市。公司去年下半年在成都、深圳和北京增加约50多万平米的土地储备。公司2013年的合同销售目标位100亿元人民币，目前新开工面积约152万平米，计划竣工面积约115万平米，可销售面积约为195万平方米。公司认为二线城市（如成都、桂林）市场将以刚需为主，在调控从紧的市场背景下将着力刚需产品，实现产品结构中刚需产品和商业综合体的有机结合。

拓展创新地产服务平台，放眼有潜力的海外市场

除了房地产业务以外，公司也希望进一步拓展社区金融服务，以求更为稳定的利润。公司旗下“彩生活”特色社区服务毛利率高达60%，净利润率达30%，目前业务核心城市40个，管理面积5031万平方米。公司未来也希望寻找海外高增值市场，已在新加坡和东京等地设立海外办事处，也已经与合作伙伴投资一新加坡项目。

公司预期新的调控政策不会对一二线城市房价造成太大压力，预计今年内地房地产市场仍将平稳发展。公司以房地产业务为基础建立金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等八大领域相关服务，关注生活空间及体验。创新型地产服务有望与传统地产开发业务相辅相成，为公司持续稳定增长带来动力。

目标价2.04港元，维持买入评级

截至2012年末期，每股RNAV为3.65港币，按目前的股价计算，公司股价折让率为67.4%，高于行业均值40%~45%，估值仍然较低。每股盈利0.22元人民币，对应现价的PE为4.3倍；每股核心利润0.14元人民币，对应现价的PE为6.7，具有估值优势。综合考虑NAV估值以及公司的未来增长速度和估值水平，将公司目标价调整为2.04港元，相当于2013年6.8倍PE，较现价有71.4%的上升空间。