海通国际方兴地产买入评级 目标3.31港元

方兴地产(0817 HK,买入): 2012业绩良好，维持买入评级

2012年业绩良好，超过预期。方兴地产2012年总收入同比大幅增长161%至171.8亿港元，核心净利润增长31%至21.6亿元港元，高于我们的预估和市场预期。收入增长主要源自开发性物业收入显著增长至前一年的3倍。

租金收入增长稳健。2012年，方兴录得11亿港元的租金收入，同比增长11.9%，出租率继续维持在97%的高水平。然而，酒店运营收入同比下降5.8%至20亿港元，占总收入的12%。收入下降主要是由于酒店行业市场环境欠佳，且公司旗下的王府井酒店自2011年下半年起歇业装修。我们预计该酒店将在2014年重张开业。

毛利率下降但依然高于市场平均。公司去年毛利率从2011年的54.2%显著下降致41.9%，但依然处于30-35%的行业平均水平以上。毛利率下降主要由于开发物业确认销售均价下降，特别是一级开发项目的售价从2011年的每平米2,800元人民币下降至2,500元人民币。管理层表示，2013年一级开发项目的销售均价将达到每平米3,000元人民币以上。

2013年计划买地支出110亿人民币。公司计划今年买地支出为110亿元人民币，目前已经支出90亿元。截至2012年底，公司土地储备为680万平米，可供未来5-7年开发。

负债率低于行业均值。方兴的负债率维持在42.6%的低水平，远低于65%的行业平均水平。我们预计2013年该公司的资产负债率将继续维持在43%的健康水平。

维持买入，目标价3.31港元。鉴于公司稳定的财务水平，强大的管理执行力和国企背景，我们对方兴地产依然看好。我们将2013年每股盈利预期微调至0.32港元，相当于36%的同比增长。我们维持40%的净资产折让和3.31港元的目标价。我们继续给予买入评级。