房企“减负”净负债率大幅下降

业内人士提醒，今年仍不能忽视资金风险

近日，多家品牌房企发布了去年销售“战绩”，除了“飘红”的销售额引人关注外，持续下滑的净负债率也成为业内关注的热点。根据C R IC研究中心对典型企业的监测情况来看，去年，保利、万科、中海等多家品牌上市房企净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点。

净负债率平均降逾两成

根据CR IC研究中心监测，十家典型房企中，包括保利、万科、中海等在内的多家企业净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点。其中，净负债率最低的企业是绿城中国，其净负债率从2011年的148 .7%，下降到49%，降幅达99.7个百分点，为近年来的最低水平。去年增长最为迅猛的保利，净负债率也从上半年的116%降至年底的89%。而恒大地产和龙湖地产的净负债率有小幅上升，涨幅分别达0 .9个百分点和4.6个百分点。

对此，知名房地产专家韩世同和中原地产项目经理黄韬一致认为，净负债率的大幅下降主因是去年房企的销售业绩持续攀升，使融资环境相对较差及资金回笼慢的处境有所改善。融创中国董事长孙宏斌认为，在土地储备大幅增加40%的情况下实现负债率下降是很难的，融创能做到这点，主要还是因为去年销售市场比较活跃。

此外，韩世同还认为，银行下调储存准备金率使房地产企业有较大的融资空间，不仅可以增加长期贷款，还在一定程度上增加了市场的流动性。

CR IC研究中心分析称，美国Q EIII政策给包括香港在内的海外市场注入大量的流动性，降低了融资成本，使香港上市的房企获益匪浅。同时，未来国内有放宽赴港上市的可能，也给企业融资带来了新方向。

降低负债缓解运营压力？

CR IC研究中心认为，在企业感到调控对资金链的压力之后，寄希望于通过降低负债水平来缓解运营压力。

近两年，频繁的调控政策确实给房企一定的资金压力。从2011年的房企年报来看，多数开发商都出现了存货周转率下降、负债上升，资金链压力逐渐增大的问题。据WIN D数据统计显示，沪深两市32家房地产企业公布的2011年年报中，企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，增幅达到30%。从中国房地产研究会、中国房地产业协会等研究机构公布的数据获悉，其测评的中国房企500强2011年净负债率由2010年的50 .07%上升到66.59%。在这种情况下，多数房企选择联合经营等多种模式来降低风险。去年，绿城在加快销售、紧缩拿地的同时，还进行了两次大手笔的战略合作。最终，绿城的负债率实现大降。

资金安全风险仍需防范